中国两次婴儿潮和城市化进程、居民资产配置趋势,决定房价上涨趋势并没有改变

　　中国宏观调控的大刀屡屡率先劈向房地产，2008年中国政府还确立了10年来首次的“从紧的货币政策”，广州、深圳等一线城市的土地拍卖价格和房地产价格出现回调的迹象。

　　那么，这是否意味着房地产业会在2008年出现拐点呢?

　　我的回答是，不!“做多”中国房地产业的时机还远远没有结束。下面，我将具体陈述我的理由。

　　一个自然规律:婴儿潮

　　当一个婴儿要呱呱坠地的时候，父母此前首先要为这一刻的来临准备好一个“安乐窝”，当这个降生的婴儿20-30年后，也会准备一个“安乐窝”以迎接自己下一代的到来。这个“婴儿潮”推动中国房地产行业的兴盛，也是投资者面临的千载难逢的投资机遇。

　　婴儿潮带来的房地产兴盛有美国、日本、韩国为证。其中，美国在“二战”后的1946年-1964年出现卷起一场婴儿出生狂潮，随后带来1976年到2005年的房地产持续30年的牛市行情——房地产价格年均涨幅达到19%。而日本在婴儿潮带来长达15年的房地产牛市行情，年均价格涨幅更高达28%。

　　对中国而言，中国1962年后出现连续14年间的“大婴儿潮”，年均增幅超过2%;以及1981年后的长达11年的小婴儿潮，共计6.19亿人。这也造成了中国人口结构非常年轻，98%的人口还不到65岁，这就是所谓的“人口红利”。

　　目前这些婴儿潮出生的人口都处于26-45岁之间，正值他们个人生命周期中的高收入、买房置业阶段。他们对房地产需求也不会简单基于居住的需要，而是会从居住向消费、投资进行递层演进。

　　美国、日本等国际经验表明，婴儿潮带来的房地产上涨行情至少要持续15年以上，而中国1998年启动商品房改革，至今才10年时间。

　　从实际需求来看，大婴儿潮时代出生的3.66亿人口，按照2006年城镇人均居住面积27平方米推断的住宅需求面积应该为98.82亿平米。根据我们保守估计，大婴儿潮时代成员形成的商品住宅需求总量约为33亿平方米，略超过1998-2007年商品住宅销售面积总和。

　　随之而来的小婴儿潮也将掀起购置房产的浪潮，小婴儿潮初期出生的人现在已经25岁，2006年结婚登记人口达到937万人，进入结婚高峰期，这将会掀起第一次置业高潮。相比受到中国住房体制抑制的大婴儿潮，他们才是中国房地产消费的主力。

　　一个东进运动:城市化

　　1990年以来，中国连续17年城市化率增长达到1.1%，贡献经济增长的70%。而且中国城市化率正处于加速阶段，达到1.5%左右。

　　由此以每年1％-1.5%城市化增长速度的不同假设，我们估算出中国达到70%的城市化率大致在2023-2032年之间，即使以中间值2025年作为结论。也就是说，中国城市化进程支撑的真实房地产需求可持续到2025年。

　　进一步估算得出，每年新增城市化人口住宅需求量将达到3.5-5.3亿平方米。而且最近3年的年住宅竣工面积在4亿平方米。因此，目前的住宅开发规模能得到中国城市化发展步伐的有力支持。

　　中国的城市化还表现在城市建筑质量和环境的提高，旧城镇住房改造就是一个显著的指标。最近几年的城镇旧房拆迁率在3％-5%之间;如果以房屋50年建筑寿命计算，则每年拆迁率为2%;以70年住宅产权计算，则每年拆迁率为1.4%。假设拆迁后所需住宅面积为拆迁前的1.5倍，则0.5％-2%的不同拆迁率增加的住宅面积为8300万平米到3.3亿平米。

　　考虑到《物权法》和拆迁成本越来越高的影响，我们接受1%的拆迁比例，即城镇每年将因拆迁增加1.65亿平米住宅需求，占目前年竣工面积的41%，这部分需求中的绝大部分可能通过经济适用房、中低价配套商品房等保障性住房体系来满足。

　　一个财富故事:房地产

　　我们在上面详细分析了中国房地产行业的刚性需求，但中国居民资产配置的转移才能真正转化为有效的真实需求。

　　中国人均GDP已经从2003年1000美元跃升到2007年的1600美元，这对房地产行业的重要影响在于:居民对商品房的需要不仅仅停留在居住和消费上，还进一步提升到投资和资产配置需求上。

　　中国居民收入增加，而且储蓄增长率下降就是一个证据。中国居民储蓄增长率呈现出总体下降趋势，1992-1996年储蓄平均增长率高达31%，2001年至今的储蓄平均增长率只有17%。

　　之所以选择房地产作为资产配置的标的，这在于它是财富的重要载体，也是对抗2008年的通货膨胀和分享人民币升值好处的理想品种，尤其是在投资品种缺乏的中国。

　　2008年通胀可能会使央行持续加息。我们认为，加息确实会增加居民投资房地产的成本，进而影响需求量。但若美联储受经济衰退的不好预期持续降息，中国央行持续加息，最终会使中美之间正利差加大，从而会引起国际资金的大量涌入，加剧人民币升值压力，也会进一步推高中国本地的房地产等资产市场的价格，提高当地房地产的投资价值。

　　一个调控下的机会:龙头企业

　　投资者和市场对2008年中国资金紧缩最关注，我在这里也希望消除大家的一些误解。首先，资金紧缩只是增长率下降，不是绝对量下降。其次，龙头企业资金，在紧缩中也会得到一定保障。第三，资金紧缩会只会影响2008年的房地产开竣工计划。第四，一、二线房地产企业依然会保持45%以上业绩增长，这在于2007年前三季度以前的销售房款基本决定了2008年业绩的大局。

　　投资者也有必要明确，中国政府确立的两分法房地产市场调控体系对整体房价和销量的冲击不大。一个重要原因在于中国保障性住房体系的人口基础小，2006年全国城市最低生活保障人数为2240.1万人，仅为全国人口的1.68%。

　　进一步来说，中国政府政策调控，变相是在提高房地产行业的竞争门槛，部分中小开发商在利用完此前的储备土地之后，生存空间越来越小，这也将使得在资金、土地和品牌上享有优势的大中型企业获利。一个迹象也表明，闲置土地清理将成为2008年政策重点，也有利于闲置土地通过兼并收购转移到优势上市公司手中。

　　基于上述婴儿潮和城市化、居民财富载体的分析，我们认为，2008年中国商品房供不应求整体格局未来不会改变，房价上涨趋势也没有改变。不过受到短期内居民买房购买力和房地产投资加速、商品房销售增加，以及政府以抑制房价上涨过快的宏观调控加强，我们预计，2008年房价涨幅会放慢，珠三角房价整体上会有较长时间的调整，长三角、京津和武汉、西安、沈阳、成都、重庆、郑州、福州等二线核心城市房价保持上涨趋势更为明确。

　　因此未来3个月政策环境变化十分重要。我们建议关注行业销售和微观个体对政策效果的反应，预计未来3个月市场销售增速会回落，存在行业兼并整合和资产注入的主题投资机会，建议在坚持行业景气的前提下着重自下而上的配置，精选个股，建议标配。

　　具体有三个思路。投资者可以从“地产股-房产股-商业地产股”模式和“央企-地方国企-民企”模式来选择在婴儿潮和行业调控中受益的强势龙头企业。当然投资者也不应该在2008年放弃主题投资的第三个思路。

　　这表现在:一是大股东资产注入优良资产带来的投资机会;二是已经利用牛市成功再融资或再融资募资预期清晰的公司，这些公司可以在2008年资金紧缩中一方面可以加大现有项目开发力度，另一方面拥有更好的优势继续拿地;三是奥运会地产，虽然奥运会对行业的影响大过公司，并且最大的正效应反映在奥运前几年，但奥运地产板块也可以对奥运会后体育场馆设施经营，还可以把运动员村等配套设施改造装修后向社会销售。

　　（作者为国泰君安证券研究所房地产行业分析师）