北京城建：加速周转 谨慎扩张

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　　“现在根本无法预测市场低迷到怎样的程度，究竟会低迷多长时间。”北京城建(600266,股吧)(600266.SH)董秘张财广接受本报记者采访说。

　　为了度过市场低迷期，张财广提到，首要就是做好现有项目，加快销售回款力度，加大经营性现金流入。“要尽快盘活存量资产，提高资产变现速度。”张财广说。而目前，公司还没有降价销售的打算。

　　张财广还特别提到，要加快存货周转速度，快速变现。为了加快资产盘活速度，公司明确表示将加快广渠路36号地、来广营4号地等项目开发速度。据了解，北京城建几个主要项目中，世华国际中心2008年4月底之前已经实现竣工交付，世华诚合大厦年底竣工。公园2008项目除105#、106#外，其余栋号年底竣工。世华水岸也在年底竣工。而来广营4号地、广渠路36号地等项目也将在年内开工建设。望坛项目将于2008年启动拆迁工作。2008年北京城建计划房屋开复工面积130万平方米，其中新开工70万平方米。

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　　预计公司2008年资金需求约103亿元。为了缓解财务风险，北京城建曾表示，2008年将根据公司发展需要进行一定额度的直接融资。然而受大势影响，张财广坦言管理层还没有商讨公司债和增发事宜。2008年一季度公司资产负债率为66.88%，海通证券(600837,股吧)称该公司财务状况较为健康。

　　从2008年开始，北京城建一直没有在招拍挂市场上公开拿地。“资金紧张对开发企业最直接的影响就体现在土地储备上，”张财广说，“今年公司已经明显放缓了拿地的速度。”

　　此前，公司还制定了异地扩张战略，意欲在长三角地区、重庆地区、环渤海地区和其它有发展潜力的二、三线城市拓展项目，实现跨区域发展。“异地扩张计划不会有所改变，但现在肯定要放慢进度，最主要的原因是还没有找到合适的项目。”张财广说。

　　而事实上，北京城建的开发模式令公司并不急于通过招拍挂方式增加土地储备。公司一二级开发联动的模式，不仅使公司能获得较为稳定的土地一级开发收益，且借此为获得二级开发权提供帮助。公司大股东为北京城建集团有限责任公司，而后者为北京市国资委全资公司。海通证券认为，雄厚的股东背景也是其取得项目的关键。新近取得的北京崇文区外望坛危改项目，项目总建筑面积高达152万平方米。

　　据了解，公司现有土地一级开发项目五个，项目建筑面积合计495万平方米，被视为公司未来潜在的土地储备。年报显示，公司计划2008年实现新增土地储备超过100万平方米。但按照目前的形势，计划是否能够完成仍未可知。张财广表示，公司将加快土地一级开发的速度，并争取拿到二级开发权。

　　齐鲁证券研究报告称：公司2008年一季度预收账款达到20.71亿元。按照预售情况和目前的销售进展程度，完成全年业绩问题不大。预计今年可实现33.68亿左右结算收入。而2007年出售给复地集团(2337.HK)的世华国际中心项目，也将在2008年结算。齐鲁证券测算，该项目将贡献近3.30亿元的净利润。