地方政府救市难改房市下行趋势

2008年10月16日03:32  来源:

  近日,关于国家将放松房地产调控政策的声音不绝于耳,消息人士称,“新政”有望在下月推出。就在前天,杭州市也出台了被坊间称为 “杭州救市24条”的措施。几乎与此同步,上海住房公积金贷款额度上限从50万元调高到60万元。

  地方政府频繁出台的救市政策是否成为未来中央救市政策的风向标?对此,记者昨日联系住房和城乡建设部新闻办求证,对方表示目前不方便透露。此外,业内人士表示,房地产市场已经步入深度调整,政府虽然可以出台政策刺激行业,但不能改变房价下跌预期,对政策救助楼市不宜过分乐观。

  地方救市难改房价下跌预期

  其实,随着房地产市场的低迷状态延续,等不及中央政策出台,各地已经按捺不住,各自“出手”救市。对此,上海东方证券房地产行业分析师薛和斌认为,目前地方政府“救楼市”的政策已经迅速蔓延,且措施更加完善,对房地产市场的支持力度在加大。针对上海调整公积金贷款额度的政策,他认为,显然该政策对市场的影响力度较小,但仍可看做是一个温和的政策信号。

  国都证券房地产研究员邹文军表示,房地产市场成交量大幅萎缩将通过上下游传导给GDP增长带来的负面影响不容忽视,2007年出台的二套房贷政策已经起到了有效抑制投资性购房的需求,而在2008年保增长与刺激内需的大背景之下是否会放松,值得期待。他认为,由于商品住宅的区位特性,中央层面对于地方政府救楼市更有可能采取“默认”的态度;同时,也存在中央层面出台放松二套房贷政策及交易税费减免政策的预期。

  邹文军表示,虽然地方政府部分措施有望缓和市场萎缩幅度和速度,但楼市下行趋势仍将持续。“地产行业调整的周期在3~6年左右,仅以地方政府救市来判断楼市回暖为时过早。地产行业的前景还要紧跟商品房的销售情况,决定当前房地产行业调整深度、广度和速度的关键还是要看房价下调的幅度和速度,最终将反映在商品房的成交量上。”邹文军认为,房地产市场已经步入深度调整,对政策救助楼市不宜过分乐观。

  国金证券房地产行业分析师曹旭特也认为,目前市场最大问题是预期发生变化,“地方政府虽然出台政策刺激行业,但不能改变房价下跌预期。”

  “政府放松楼市将让泡沫吹大”

  房地产市场的下滑,加剧了人们对经济下滑趋势的担忧。分析人士称,如果中国不能有效刺激内需,加上出口和固定资产投资大幅下滑,中国经济将面临更大的下滑风险。也有分析指出,要从美国次贷危机吸取教训,认为中国要防止出现美国式的次贷危机或金融危机,政府就要采取相应的政策来保证国内房地产市场价格不能下跌。

  “这样的观点或说法完全颠倒了美国次贷危机的因果关系,颠倒了美国金融海啸产生的根源。”中国社科院金融所研究员易宪容认为,如果用这种颠倒了因果关系来处理中国的房地产市场问题,来改变中国当前的房地产市场政策,那么美国式的金融危机也就真的要在中国出现了。

  易宪容认为,美国房地产市场泡沫为什么会这样快的吹大,问题的根源就是这几年影子银行透过银行信贷(资产证券化)给住房购买者提供过度便利金融杠杆及过度的流动性:目前中国的房地产市场,由于早几年价格快速飚升,房地产市场泡沫同样吹得很大。但是由于2007年政府看到房地产问题所在,采取了一些政策来遏制房地产炒作与投机,从而使得国内房地产泡沫有所收敛。但他指出,今年以来国内房地产市场虽然出现销售迅速下降,但并没有挤出房地产多少泡沫,消费性居民也就没有支付能力进入房地产市场。

  易宪容认为,在这种情况下,如果政府放松房地产市场政策来让房地产市场泡沫再吹大,这是在用一个更大泡沫取代另一个泡沫。

  新闻链接

  9月份深圳住宅新盘成交均价同比跌三成

  根据深圳市国土资源和房产局最近公布的成交数据统计,9月份深圳全市成交一手住宅3276套,环比8月份减少3%;同时,由于9月份深圳豪宅成交量大大减少,导致深圳成交均价出现了较大幅度的回落,成交均价为11721元/平方米,环比下跌18%,同比跌幅达到30%。

  数据同时显示,9月份深圳一、二手住宅成交均价基本持平。有分析认为,这一现象比较少见,在一定程度上也说明了深圳楼市消费者信心不足,新房成交价格继续下滑的局面。 每经记者 吴华

  杭州“24条”救市中介:首日成交增两成

  10月14日,杭州市出台了《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》,被坊间称为“杭州救市24条”。对于上述措施,市场似乎作出了积极的回应。据杭州市上城区一家中介门店的资深经纪人介绍,政策出炉后仿佛给当前的房产市场注入了一针“强心剂”,当日门店的咨询量和成交量都有一定幅度的上升,提升幅度约为20%~30%。

  本月上旬,一位业内人士在接受《每日经济新闻》采访时曾表示,房地产市场出现观望态势,除了开发商着急外,部分城市的地方政府也很着急。他透露,房地产行业是区域性非常强烈的行业。房地产对地区财政收入非常关键,在个别城市,地区财政收入40%以上都来自于房地产。各种房地产的税收成了地方财政重要的收入来源。

  值得注意的是,浙江第十五届房地产博览会将于本周五举办,杭州市政府的救市政策恰好出台在房博会的前几天,因此,业内人士认为,本届房博会将成为杭州救市效应的“试金石”和风向标。

  杭州房地产业内人士对救市能否成功表示出悲观,他认为,目前全国房地产市场都处于非常低迷的一个阶段,再加上国际金融大环境影响,房地产市场能否回暖与大环境十分密切,不仅仅是一个地方政府就能解决所有的问题,还要看整个宏观经济的走向。

  对于开发商来说,救市24条更多的是要提振市场信心,以及对从资金面有所松绑。目前杭州部分售楼处依然没有见到火爆场面,开发商更多的精力都放在周五房博会的筹备上。昨日,在广宇上东城楼盘的市区展示中心,《每日经济新闻》并未看到有现场销售人员,在展示中心外的工作人员表示,所有的售楼人员都去为两天后举办的杭州房展会做准备去了。

  不过,也有业内人士对救市24条充满了信心。昨日,杭州市上城区一家中介门店的资深经纪表示,“救市”政策早在13日便出炉了,14日只是出炉了相关的细化政策。她表示,这些政策的目的就是想要促进购房者入市,结束漫长的观望周期。该经纪人同时为购房者算了一笔账,以总价100万元的房源为例,由于救市政策中减免了多项税收,因此,购房者购买100万元房源时,税费部分可能会减少约5万元。她介绍说,杭州24条救市政策出炉后,确实给当前的房产市场注入一针 “强心剂”,14日当天门店的带看量和成交量都有一定幅度的上升,提升幅度约为20%~30%。

【作者:李丽 来源:每日经济新闻】 (责任编辑:秦敬文)
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