房地产:这个“冬天”还有多长?

2008年10月20日03:22  来源:

  在需求萎缩、资金绷紧以及金融危机的持续影响下,中国房地产业已由“冬至”进入了“三九天”,资金的严重短缺让曾经辉煌一时的房地产开发商们尝到了寒冷的滋味。对此,近期10多个地方政府陆续出台“救市”政策,并传闻全国性房地产救市方案目前已上交国务院正待出台时机,然而房地产业的这个冬季还有多长?

  “缺钱”是开发商心头之痛

  进入2008年以来,尤其是下半年,受国际大环境和国内重大自然灾害的双重影响,我国经济发展出现了减速态势,股市低迷、信贷紧缩等因素使得我国房地产市场非常不活跃,成交量出现急剧萎缩,“缺钱”成为了房地产开发商们的心头之痛。

  从已公布的三季报来看,地产类上市公司资金匮乏情况已暴露无遗。首份出炉三季报的地产股名流置业(000667,股吧),今年1-9月公司实现净利润5890万元,同比下降27%,而今年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-8.20亿元,较其上年同期下降418.32%。华远地产1-9月经营活动产生的现金流量净额为36175万元,较去年同期下降30.58%。三季度公司亏损1968万元,每股亏损0.03元。

  此外,冠城大通、深振业A、莱茵置业、国兴地产(000838,股吧)、银基发展(000511,股吧)等公司经营活动产生的现金流量同比也出现明显下降。国兴地产与银基发展经营活动现金流量净额分别为-21693.10万元和-16787.76万元。年初至报告期末,深振业经营活动产生的现金流量净额约为-13.3亿元,较上年同期减少13亿元,变动幅度6383.84%,净利润下降100.42%。冠城大通1-9月,实现净利润约1.8亿元,基本每股收益0.32元。年初至报告期末,经营活动产生的现金流量净额-2079.52万元。莱茵置业1-9月的现金流为-7799万元,比去年同期下降43.63%。

  中航地产、科学城等房地产企业的三季报也同样表现不佳。其中,中航地产预计前三季度净利润同比下降50%-90%;科学城预计将亏损约1100万元,其中2008年第三季度亏损约110万元。

  “房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。”一份《2008年中国房地产行业资金报告》认为,如果没有重大的政策来调控,房地产行业将可能陷入中期调整。如果宏观经济能够迅速走强,国家同时放松银根,房地产市场将可能经历一个较短的调整,2009年底有望走出低谷。据预测,如果2009年房地产遭遇中期调整,资金缺口将达到9290亿元。而短暂调整,资金缺口也将达到4925亿元。但报告指出,从各种迹象看,房价的调整似乎刚刚拉开序幕,而不是接近尾声。

  会否全国大救市?

  房地产市场的持续低迷不仅让开发商陷入了窘迫之地,也影响到许多地方的财政和GDP的增长。

  “房屋交易量快速下降和需求低迷成了房地产市场的主要问题,调控政策理应发生改变。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌表示。

  实际上,近期针对房地产市场的救市已经开始行动。

  从9月16日至10月9日的短短一个月内央行两次下调贷款利率,这无疑给当前萎靡不振的房市注入了活力。

  此外,地方政府近期也纷纷开始了救援行动,杭州、西安、长沙、厦门、上海等约20个城市及地区出台了一系列针对房地产市场的调控措施。调控措施包括:放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购买商品房可办理户口等一些鼓励购房的政策。西安等城市还出现减免开发商基础设施配套费、允许开发商拿地可以将大地块进行切分,分宗付款、分宗拿证等有助于开发商度过资金难关的“地产救市措施”。

  中投证券分析师指出,从银根逐步放松到各地刺激住房消费的政策出台,表明房地产业的政策调控拐点已现,未来不排除还将有效用更大的刺激政策。

  申银万国研究所分析师也认为,四季度各地方政府在中央的“默许”下,救市的形式和内容将愈发丰富,未来不排除中央政府基于保增长的目的,出台政策刺激房地产市场。而政府救市的核心将围绕提升居民的购买能力、缓解开发商的现金压力和鼓励房地产投资。包括降低首付比例以及降息,变相提升居民的购房能力;试点取消二套房贷款限制;逐步放松对开发商的贷款,对优质开发商进行扶持;减少政府规费、审批流程或者适度提高容积率以增加开发商的获利空间,鼓励投资行为。

  据最新传闻,住房和城乡建设部等部门联合已经制定了一套房地产“救市”方案,并上交了国务院,政策出台只待合适时机。对此住房与城乡建设部副部长仇保兴日前在中国市长论坛中作出回应,允许各地政府出手刺激楼市,并称当前住房与城乡建设部正在密切的观察各个城市的政策动向及政策效应,适当的时候会拿出规范的意见。

  分析师指出,决定房地产行业走向最重要的因素还是国家货币政策以及针对房地产行业的政策,但在房市低迷期利好的刺激效用是渐进的,在国家对房地产调控态度明确转变之前仍不宜过分乐观,宏观经济背景也不支持行业出现重大反转,市场信心、消费力的提振还尚需时日。

【作者:刘丽靓 来源:证券日报】 (责任编辑:刘琛)
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