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好文我顶(路透圣迭戈11月20日电---房地产投资信托(REIT)的投资者去年就发现好日子结束了,但他们没有想到,混乱的局面会持续如此长时间。
本周在圣迭戈举行的全美房地产投资信托协会(National Association of Real Estate Investment Trusts,NAREIT)年度大会上,“太可怕了”成为一句标准的早晨问候语。今年出席会议的人数减少了17%。
全球信贷危机对于商业房地产行业的冲击尤为严重,因为在这个领域中,要买下购物中心,写字楼,宾馆,公寓以及仓库和物流中心,都非常依赖于举债融资。
根据研究机构Real Capital Analytics的数据,美国10月商业地产销售较上年同期下降75%左右。
“投资者信心受损程度令人触目惊心。”美国最大房地产公司Simon Property GroupSPG。N的主席暨首席执行官David Simon称。
“人们灰心沮丧,差不多目瞪口呆。”一位不愿具名的银行家说,“REIT投资者就像被汽车灯照住的小鹿一样动弹不得。”
周三,指标MSCI美国REIT指数挫跌13.4%。
BRE PropertiesBRE。N的首席执行官Constance Moore将REIT指数下滑归咎于商业不动产抵押贷款支持证券(CMBS)市场不佳表现,促使投资者作空REIT股票以抵消他们在债券市场的亏损。
REIT指数周四再跌8%,今年以来已跌去62%,较2007年2月时触及的高点已经下跌将近73%。
“任何一点坏消息都会被当作世界末日。”摩根大通证券一主管称。
商用地产融资难
从2005年一直到2007年初期,市场上信贷都很充足而且贷款也很方便,造就了美国商业不动产市场的繁荣。CMBS市场为多数楼宇的购买提供融资。
在那三年里,CMBS市场总计吸引了6,000亿美元的融资,而今年迄今只有区区120亿美元,身兼NAREITZ主席的Moore称。
“全球范围内房地产公司,无论是私人还是上市公司,都在与其他行业争信贷,”Reilly说,“很明显,现在的房地产是不受青睐的资产。你得追着银行(求贷款)。”
情况可能恶化
随着消费者削减开支且失业率上升,信贷危机演化成经济危机。就房地产业而言,这就出现了房屋空置率上升而租金下跌,预计这两种情况都将进一步恶化。
“由于公开上市的REIT股票可以在交易所买卖,他们提供一个窗口,让人得以一窥规模大得多而流动性也差得多的直接房地产市场,在这个市场里人们买卖的是建筑物而不是股票。”Moore说,“REIT股票的走势表明,房价已最多贬值20%,甚至更多。”
越来越多的地产所有人无法通过再融资偿还到期贷款,从而陷入违约,因此可能会有很多楼宇贱价出售。但Simon表示,如果信贷市场持续吃紧,他的公司不会考虑买进。
“这想起来也真令人气馁,因为我们是多么看重机会。但我认为眼下谨慎即大勇。”他说。
同时,一些REIT管理人员表示,他们关注的重点是如何在这场危机中存活下来。
“那些能够坚持最长时间并且负债程度最低的人最有可能笑到最後,”一地产业人士这样说。
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