金岩石:楼市刚性需求不等于消费需求 公众误读

2009年07月04日17:12  来源:

  2009创业板高峰论坛    创业板动态直击

(和讯财经原创)

  和讯股票7月4日消息 在和讯网“2009中国创业板高峰论坛”召开时,和讯网就创业板相关问题独家专访了国金证券(600109,股吧)(600109,股吧)首席经济学家金岩石,金岩石表示:公众楼市概念有所误读,楼市刚性需求不等于消费需求。

金岩石
金岩石

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  金岩石说:目前房地产界的几个错误概念,第一个错误概念——刚性需求,如果把刚性需求解读为消费需求,是非常不对的。

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  当一个国家的房地产,当毛坯房占主导地位的时候,我们不是卖消费品,我们卖的是土地的空间立体分割,让买房人自己决定,它自己消费品自己装修还是作为投资品转让。所以这是让购房者来决定这个房子的性质的。

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  既然这样,我们怎么可能界定说购买人买的都是消费品呢?可以看一下黑灯率,黑灯的房子就是投资品,亮灯的房子可能是消费者。所以把这些看一遍可能发现中国是房地产黑房率最高的国家。

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  金岩石说:所以现在真正的消费者是少数群体,所以买房的人不是工薪阶层,既然不是工薪阶层,我们用工资房价比,租金回报率衡量中国的房价就离谱了。因为主流购房者不是这些人。如果把房子作为投资品,我们可以问任何一个房地产商业经营者,你的租金回报率是怎么计算的。问一问酒店业的情况,他们可能会告诉是20年的最近回报率。这就是投资需求和刚性需求形成了一个合理的情况。只有到了发达国家,土地溢价消失了,这个时候房价回归消费,返璞归真,通常是一次巨大的泡沫破裂,那个时候房价才可能逐渐回到以10年的租金回报率和月收入中30%以上的收入养房子来衡量。所以我想房市基本的概念和主流的刚性需求是我们需要纠正的观念。
   
    那么在20年的租金回报率作为合理估值,中国的房价特别是大城市为什么居高不下?是因为中国政府在城市化进程中,城市化是从30—40%升到60—70%。在这个过程中,通常伴随着经济高速增长。日本的奇迹就是在这个背景下发生的。当我们很多人讲日本颓废的10年,但是谁想过,二战后,日本是一片废墟,到90年代泡沫破灭之前,日本迅速崛起成为一个发达国家。在这个阶段,日本出现了两个泡沫,日本的股票极限的时候,东京总市值超过了美国、英国、德国的三国之合,第二个大泡沫,按照东京的房价,一个东京的可以买两个美国的房子。

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  所以按照90年代日本的大泡沫,我们望尘莫及。当然很多闪亮的人都不希望我们发生像日本这样的悲剧。但是我们理智地看,如果我们可以像日本这样崛起,我想牺牲的是效果人,受益的是多数人。牺牲的少数人都是没办法的。总有一部分人倒霉。所以大家应该知道泡沫肯定会存在,只有这个泡沫早晚会破,或者你不玩这个泡沫,但是大家想想,你还有别的选择吗?但是大家会发现除了这两个“泡泡”,我们没有选择。其实这就是现在人不可选择的一种生活方式,就是在通货膨胀中生活与资产泡沫共同成长。这是我们不愿意但是却必须面对的一点生活方式。

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  金岩石说:如果人们还相信某些经济学家教导我们,某一些我们会回到经济学的所谓正常中,没有政府干预、没有资产泡沫、没有通货膨胀。那就意味着贫穷,贫穷是我们不愿意接受的。所以我们处在两难的选择中,一个是贫穷状态,货币是有泡沫的厌恶状态,二者必具其一。

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【作者:莫莉 来源:和讯独家】 (责任编辑:齐薇)
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