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应当区别看待地产股

2012-05-06 14:31:25 证券市场红周刊  林松立

  《红周刊(博客,微博)》特约作者 林松立

  我并非要故弄玄虚,如果从价值投资的角度来看,万科还真不是地产股。

  过去十年最赚钱的行业就是炒房,但比房价涨得更快的就是土地。房地产开发业务简单地讲是赚两部分的钱,一部分是把土地开发成商品房的合理利润,这个回报率不会很高,基本上也就是平均利润稍高一点;另一部分是土地升值的钱,这一部分是过去十年来,最主要的房地产商利润来源,市场指责房地产暴利其实是说这一部分。万科的早期也是如此,依靠巨大的土地储备享受到土地升值带来的巨大利润。

  但现在不同了,现在万科一年就销售1000多万平米,今年预计将超过1200万平米。从万科的土地储备面积来看,截至去年三季度末,大约有3300多万平米的土地储备,以万科的开发速度,大约也就仅够万科开发两年多。

  如此快速地周转土地储备,在地价结束了前几年快速飞涨的阶段后,未来万科已经很难从中赚取土地升值那部分钱了,只能去赚造房子的那部分利润,类似于制造业。

  但市场上还有不少小开发商,由于各种原因,还拥有几年前十年前购进的土地储备,这部分土地价值,目前在会计报表上仍然以当时的成本价入账,而实际价值已经升值十倍百倍。对于一个价值投资者而言,是一条非常有用的线索,可以从中挖掘出不少宝藏。

  雅居乐和冠城大通(600067,股吧)就是两个很典型的例子。雅居乐很早以前在海南清水湾买进一块近1000万平米的土地,当时成本几乎可以忽略不计,而现在楼面价已超过了2万,可想而知这部分存货若以市场公允价值计算的话,就是好几百个亿。冠城大通在北京太阳宫也储备类似的一块土地,这块土地是在2003年左右购进,当时价格不会超过2000元/平米,而现在楼面价已经达到了4.5万/平米。冠城大通在太阳宫项目还剩下大约20多万平米,以目前的市场价格计算,货值高达80亿元。

  从投资的角度而言,万科和与之类似的保利地产(600048,股吧)等,已经算不上地产股了,它们实际上已经蜕变成一个周转速度比较快的制造业企业,所以对其估值适用的是制造业的估值方法,而不是地产股。

(责任编辑:秦敬文 HF020)
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