数据显示，万科2012年实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%，稳居房地产行业营收第一宝座，仍是行业内资金最充裕、财务结构最稳健的企业之一。2012年年底，万科所持有的货币资金量达522.9亿元，远超短期借款和一年内到期的长期借款总和；净负债率仅为23.5%，继续处于行业低位。

2012年，万科全年实现营业收入1031.2亿元，净利润125.5亿元，同比分别增长43.7%和30.4%。与此同时，2012年全国商品住宅销售面积增幅仅为2.0%，增速自2010年以来连续第三年回落。万科的销售营收与全国增速形成强烈的反差。

对此，万科董事会秘书谭华杰表示，无论政策环境或者市场景气如何变化，自住需求总是最稳定的，这已被2008年以来完整的行业周期所验证。因此，万科始终坚持紧抓主流产品定位。除了在产品定位上面向普通购房者，公司也将提高生活配套服务作为工作重点。

2012年，万科利用自身的优势，大力拓展其服务领域，随着第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列创新内容的推出，万科在餐饮、仓储、综合便利等业主生活的各个方面的服务都得到了市场的广泛认同。得益于此，2012年，万科的销售金额再度刷新行业纪录，全年共实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%。

2012年，公司结算净利率较2011年有所下降，全面摊薄的净资产收益率却达19.66%，为1993年以来新高，较2011年提高了1.49%。截止2012年底，万科合并报表范围内还有1354.9万平方米、对应合同金额为1436.5亿元的已售未结算资源。

谭华杰表示，这一方面说明公司经营效率的提升在一定程度上克服了2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响。另一方面也和公司近年来积极推进装修房有关，因为装修业务的特点是利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。他预计，未来几年万科净资产收益率仍可能维持在高位。

截至2012年底，按万科权益计算的规划中项目的建筑面积合计3947万平方米，继续保持满足未来两到三年开发需要的水平。

从资金状况来看，截至年底，万科所持有的货币资金量增至522.9亿元，大大高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元。与此同时，公司仍然保持着安全稳健的财务结构，净负债率仅23.5%，继续处在行业中较低水平。

目前，万科的住宅产业化战略主要包括三部分内容：装修房，工厂化，绿色建筑。2012年，万科装修交付的比例已经超过80%，绿色三星住宅占全国的比例也达到44%。万科总裁郁亮表示，从2013年开始，万科住宅产业化的重点将转向工厂化，“在产业化领域的专业优势将成为公司未来竞争力的重要来源。”

2012年，万科成功收购了香港上市公司南联地产控股有限公司75%的股权，目前已将其更名为万科置业(海外)有限公司。2013年1月，万科公布B转H股，这一方案在股东大会上以超过99%的高票通过。

在对接国际资本市场的同时，万科对国际化业务的探索也进入实际操作层面。但对国际化业务，郁亮表示，万科在国际化业务拓展方面还刚刚起步，目前主要是抱着学习的态度，在进入新市场时，会通过和当地知名开发商合作的方式减少风险。未来一段时期，相关业务的规模仍然会控制在合理范围内。

郁亮同时表示，进行国际化尝试的目的，在于使万科获得国际化视野，进一步提高对自身的要求。和国际优秀同行的合作交流，将强化公司的精细化管理能力、以及在产品设计、客户需求理解等方面的专业能力，在此过程中，万科也将逐步培养自身的海外业务能力。（和讯股票：李坚）

东莞证券：房地产销售低于预期 政策调控超预期

预计13年——14年EPS分别为1.48元和1.74元，当前股价对应PE为7.5倍和6.5倍，维持公司“推荐”投资评级。 风险提示。房地产销售低于预期政策调控超预期。

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