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地产行业投资策略:地产步入新常态 关注行业龙头

2015-01-03 14:18:07 证券市场红周刊  易华强

  2014年,房地产行业基本面呈现全面调整的格局,房地产开发投资增速持续下行,房屋新开工下降,商品房销售较为低迷,房价也步入下行通道。四季度开始,在多种政策利好的叠加作用下,房地产成交量开始回暖,房价环比跌幅收窄,房企库存去化的速度加快。在调控政策退出、货币政策宽松的背景下,我们判断市场回暖将延续,2015年行业基本面有望复苏。

  综合考虑政策和行业基本面,我们上调房地产行业评级至看好。

  (1)政策宽松趋势明确,利于行业估值水平提升

  中国经济步入中速平稳增长的新常态,宽松的货币政策和财政政策将是未来一段时间的主基调。随着市场供求关系的缓解和房价的回落,房地产调控政策逐步退出历史舞台,近几年压制房地产估值的政策枷锁逐步解除,行业估值仍有继续回升的空间。

  (2)行业基本面有望进入平稳发展的新常态

  房地产行业经过近一年的量价调整,部分城市供求关系有所改善,存销比下降,库存有所消化,在宽松政策的支持下,房地产市场预期较为平稳,房价也逐步企稳。展望2015年,随着行业去库存的逐步完成,市场将迎来供需较为平衡、房价较为平稳、成交量稳步上升的新常态,行业风险下降,房地产上市公司业绩也有望平稳上升。

  (3)行业估值水平

  目前房地产行业TTM市盈率19.1倍,市净率2.4倍,均处于近几年来较高位置。从相对沪深300估值溢价来看,市盈率与市净率溢价均处于近几年较高水平。

  当前货币政策和房地产行业政策均处于宽松态势,行业基本面经过近一年的持续调整,目前正处于触底回升阶段,未来行业运行趋于平稳,市场风险降低。无论是政策面还是行业基本面,未来预期均较正面。

  行业及重点公司投资策略

  房地产行业经过近一年调整,市场进一步分化,一二线城市虽然今年销售跌幅较大,但市场调整较为充分,行业触底迹象明显,特别是一线城市土地成交继续保持火热态势,房价企稳。三四线城市总体库存去化较慢,受政策放松的影响较为有限。未来我们看好主要在一二线城市布局的龙头企业,行业上升阶段,它们将表现出更好的弹性。

  选股方面,建议重点关注行业龙头公司,推荐公司为万科A、招商地产(000024,股吧)、保利地产(600048,股吧)和华夏幸福(600340,股吧)。

  (1)万科A(000002)

  国内住宅开发的龙头企业,多年来销售额居我国房地产开发企业第一位。2014年前11月累计实现销售面积1599.6万平方米,销售金额1901.0亿元,分别比2013年同期增长14.8%和18.9%。在今年全国房地产面临调整、销售下滑的情况下,公司销售逆势增长,显示了公司作为行业龙头的综合优势。

  (2)招商地产(000024)

  公司大股东实力雄厚,资源优势突出,作为招商局集团的地产业务平台,公司近年来加快周转,财务风格稳健,资产负债率、综合资金成本在同行业中保持较低水平,公司的规模扩充具有充足的杠杆空间。公司土地储备面积超过1700万平方米,在一二线城市具有较大的竞争优势。大股东在深圳前海有大量优质土地资源,公司的外延式扩张有很大空间。

  (3)保利地产(600048)

  作为地产央企,保利地产坚持一二线城市为主的布局战略,总土地储备面积超过8000万平方米,公司实行快速周转的策略,执行力强。公司是国内最具有竞争力的地产公司之一,央企优势保证了公司较低的融资成本。公司财务杠杆较高,现金流充沛,高周转保证了公司实现高ROE。2014年1~11月,公司实现签约金额1194.12亿元,同比增长7.48%。一线地产中,公司目前估值偏低,公司增长稳健,风险低,持续成长能力强

  

(责任编辑:张洁 HF027)
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