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地产股投资机会来敲门

2015-05-11 06:54:36 证券市场红周刊 

 

证券市场红周刊2015年第26期
证券市场红周刊2015年第26期

   ◎策划:《红周刊》编辑部 责任编辑:马曼然

  编者按:房地产行业的政策红利正在持续发酵,商品房市场回暖迹象正在全国范围内扩散,尤其是房地产有着充足需求的一线楼市强势回暖。在二级市场,低估值、加之降息预期、以及改革转型都给房地产股带来了又一轮投资机会。而且伴随着地产股的转型,地产股的估值也正在重塑。

  房地产唱响春之歌

  《红周刊》特约作者 谢长艳

  房地产调控正成为政府应对经济增长下滑的重要举措之一。在降息、降准和政策松绑的环境下,今年一季度房地产市场开始回暖,并且一二线城市的成交量显著高于三四线城市。在4月30日中央召开的政治局会议上,房地产作为稳增长的重要组成方面首次被提出来,这又给二季度的房地产政策吃了一颗定心丸。

  一线楼市强势回暖

  五一假期过后,各地房地产市场回暖的新闻扑面而来,广州、深圳接连曝出日光盘,房价更是明显上涨。北京新房成交更是强势回暖,4月份环比大涨50%,截至5月5日,北京商品住宅库存量已降至7.8万套,创下近10个月新低。与一二线城市房地产市场的火爆相比,三四线城市的成交量不增反降。中原地产的监测数据显示,五一假期三天,三四线城市房地产成交下滑20%。这种分化局面不仅是五一假期这三天,数据显示,4月份,一线城市住宅成交面积环比上升三成,从1~4月累计住宅成交量来看,近七成二线城市成交环比上涨,而三线城市环比下降7%(见图1)。

  除了销量回暖,一线城市的房地产投资也出现回暖。一季度全国房地产投资增速仅为8.5%,只有去年同期16.8%增速的一半,但一线城市依然逆势大幅增长,增速最快的北京和广州分别为23.8%和20.8%,而远在东北的黑龙江房地产投资增速为-35.1%,增速全国倒数第一,同样出现负增长的还有辽宁、陕西和青海。

  楼市回暖是地产政策放松的直接结果,房地产专家、易居中国执行总裁丁祖昱就表示,“3·30”新政和“五改二”的二套房营业税政策,直接影响房地产的需求端和交易端,尤其是营业税政策实施简单,见效也快,效果立竿见影。此外,降准政策使得万亿级别的资金流入到市场中,房地产也是受益最大的产业。

  那么,一二线和三四线城市为何会呈现冰火两重天的局面呢?对此,戴德梁行华北区董事总经理王盛在接受本刊采访时,从产业结构和人口吸纳力的角度进行了分析。王盛表示,一线城市在经济发展水平、产业结构、人口规模及吸聚力、国际商务平台等方面都处于领先地位,因此一线楼市有着充足的需求,供求基本平衡,不存在二三线城市库存高企的风险压力。对于房地产企业来说,一线城市的投资回报周期也相对较短。因此,充足的需求和项目的高溢价能力,为房企带来了更强的动力,一旦政策有所放松,一线城市的量价就会最先上升。

  多重利好后劲十足

  虽然放松的新政让房地产市场迎来小阳春,但这首“春之歌”只是刚刚开唱,高潮还没有出现。业内人士指出,房地产新政虽然立竿见影,但一些政策落实仍需要时间,后劲儿还会慢慢显现。“3·27新政提到供大于求的城市减少土地供应,效果还不明显,这些城市不减少土地供应也没人买地;还有,通过收购商品房解决保障房源也存在这个问题,存货多的城市很多保障房也已过量,这些都需要时间去慢慢地消化。”丁祖昱表示

  记者也看到,在推动房地产新政中,二三线城市更加积极。如西安在4月30日发布了关于调整公积金首付比例的通知,对144㎡及以下的住房首付款可降至20%,佛山也从5月1日起全面取消限购。而一线城市却慢半拍,截至本周,广州、深圳等市二套房新政仍未公布落地。虽然上海、北京等一线城市宣布执行新政,但银行执行力度又有所“打折”,这都影响着新政的“药效”。

  王盛表示,从中长期来看,房企的发展机会不仅仅集中于一线城市。虽然一线城市市场需求充足、购买力旺盛,但是鉴于目前房价已经处于高位,限购令也并没有放松,短期内房价大幅上涨的可能性不大。并且,北京也在采取各项措施以缓解人口压力带来的城市问题。随着京津冀一体化等区域发展规划正在加快实施,以及城镇化发展和区域一体化建设,产业转移将为二三线城市乃至四线城市带来发展契机,这些区域的房地产行业也会成为最大的受益行业之一。

  丁祖昱还从另外一个侧面继续看好房地产市场的暖春。那就是在这轮股市走牛中获利了结的资金很可能会进入房市。他分析说,去年“卖房炒股”的人一定是最专业的,与现在还蜂拥而入的新股民相比,这些资深老股民在市场创下阶段新高之后,一定会把控制风险放在首位而选择落袋为安。“赚钱的目的无非是消费,而买房改善居住环境能直接提高生活品质,在加上当前政策支持,股市赚的钱,最合适消费方向就是购房。”

  “核武器”大招还未出手

  虽然一系列有利于房地产健康发展的举措都在逐步实施,而且这些措施的后劲儿还在慢慢显现。王盛认为,房地产政策放松还会继续加码,而且政策将逐步以长效调控机制替代短期调控,逐步走向市场化。未来政府将更多地集中在房地产民生保障领域发挥作用,而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其他结构地产的资源配置。

  说到房地产市场化,一线城市的限购就饱受诟病。“一线城市调整限购,这应该是短期时间内最大的‘核武器’,对消费信心的恢复,对改善性需求的释放有至关重要的影响。一线城市目前是限购的最后阵地,而维持限购的理由也是荒诞不经,应该尽快调整。”丁祖昱说。

  还有更多的研究机构认为,金融政策对房地产的放松也应该更进一步,因为这类政策对消费端、对需求端都起着重要作用。比如,可以把开发贷和按揭贷分离,各自给予上限额度,对按揭贷加大放开额度,让银行资金能够更倾斜进入住宅消费领域。中信证券(600030,股吧)房地产行业分析师陈聪也表示,中国式MBS(抵押支持债券或者抵押贷款证券化)——住宅金融专项债券也应该加快推进。要用制度创新的办法推进MBS,释放存量信贷额度,既避免大水漫灌,又保证支持个人合理的住房需求。尽管银行的基础信贷资产收益率偏低,但如果公积金或其他的制度创新能够推动MBS展开,则可以让按揭贷款额度更加充裕。

  此外,不动产登记和房地产税政策的利空之剑一直悬在房地产行业的头上。对此,丁祖昱表示,2014年规模房企不赚钱的情况已经普遍出现,建议暂缓对房地产企业的企业所得税、土地增值税的预征,毕竟只有市场中的经营主体能够实现盈利,行业才能实现健康持久的发展。

(责任编辑:王钠 HN025)
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