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万科放大招:拉来深圳地铁二次合作阻击宝能

2016-03-14 10:07:39 东方早报  周祺瑾

万科拉深圳地铁阻击宝能 拟发行新股注入深圳地铁600亿资产
万科拉深圳地铁阻击宝能 拟发行新股注入深圳地铁600亿资产

  分析人士称,由于万科采用增资扩股的方式,鉴于目前万科的大股东是宝能系,该重组能否成功,还需股东大会投票决定。但引入深圳地铁集团客观上能为万科带来较多的优质地块,对于其余股东而言有一定的吸引力。

  停牌将近三个月,万科终于放出大招。

  3月13日,万科公告宣布引入新的战略投资伙伴——深圳市地铁集团有限公司。

  公告称,万科已经于3月12日与深圳地铁集团签署了一份合作备忘录。根据备忘录,万科将以发行新股的方式,购买深圳地铁集团下属公司的全部或部分股权,而深圳地铁集团将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产到该收购标的中。

  收购标的初步预计交易对价介于人民币400亿至600亿元之间。如交易成功,未来深圳地铁集团将成为万科长期的重要股东。

  接近万科的人士透露,交易完成后万科管理层、华润集团以及深圳地铁集团三方的持股比例之和将超过40%,远超于宝能系以及安邦保险的持股总和。

  如此,万科与宝能的股权之争,最终或和1994年那场“君万之争”一样,都以万科引入“国企”而宣告胜利。

  万科在2015年经历了一场股权大战,宝能集团姚振华控制的“宝能系”数度在二级市场增持万科,并超越华润集团成为万科第一大股东。截至2015年12月18日,万科总股本中,“宝能系”持有24.26%。此后,万科A股以筹划重大资产重组为由停牌。

  根据新华社的报道,针对上述合作意向,宝能控股(中国)有限公司品牌管理中心负责人表示,公司暂无回应。

  值得一提的是,万科在公告中称,除与前述潜在交易对手继续谈判之外,还在与其他潜在对手方进行谈判和协商。万科A股股票将继续停牌。

  与深圳地铁第二次合作

  与深圳地铁集团的合作,被视为万科董事长王石打出了一张强有力的底牌。

  万科自2015年12月18日停牌以来,关于重组对象一直三缄其口。3月8日,华润集团董事长傅育宁首次公开声援万科。仅5日之后,万科高调宣布重组进展。

  根据官网,深圳地铁集团前身为深圳市地铁有限公司,成立于1998年7月31日,是深圳市国有资产监督管理委员会直属国有独资大型企业。截至2015年底,集团注册资本金241亿元,总资产2411亿元,净资产1503亿元,资产负债率37.65%,员工人数约1.3万人。

  根据万科年报,截至2015年底,万科总资产达到6113亿元。也就是说,深圳地铁集团的体量几乎相当于万科39%。

  作为深圳轨道交通建设的主力军,深圳地铁集团经营范围主要包括:城市轨道交通项目的投融资、建设运营、开发和综合利用、相关业务设计,以及自有物业管理。目前,深圳市轨道交通共投入运营5条线路178公里。其中地铁集团运营管理的4条线路158公里,2016年还将开通3条新线共107公里。

  深圳地铁集团目前已拥有地铁上盖物业开发项目10个,分布于前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地以及福田、龙华等深圳市各重要发展区域,总建筑面积约500万平方米,产品涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种业态,均为大规模城市综合体项目。

  由于此次合作涉及万科重大资产重组,根据上市公司相关规则要求,双方最终能否达成资产交易,还需万科董事会、股东大会审议,及通过相关的审批。

  分析人士称,由于万科采用增资扩股方式收购,鉴于目前万科的大股东是宝能系,该重组能否成功,还需股东大会投票决定。但引入深圳地铁集团客观上能为万科带来较多的优质地块,对于其余股东而言有一定的吸引力。

  正如王石所言,深圳地铁集团是深圳最主要的城市建设者之一,这次拿出最稀缺的核心地区土地资源合作开发,抓住深圳进一步城市化和经济转型提供的历史机遇,将为万科全体股东创造更大价值。

  根据的报道,这并非万科与深圳地铁集团的第一次合作,之前二者合作主要集中于物业开发,项目包括红树湾物业开发和深圳北站部分土地的物业开发。2015年3月,双方为此成立项目公司——深圳地铁万科投资发展有限公司,注册资本5000万元,深圳地铁集团持股51%,万科持股49%。

  “地产+地铁”

  对于引入深圳地铁集团,万科除了股权之争的考量,也想依靠其优势,弥补在核心城市拿地困难的问题。

  万科直言,在核心城市以合理价格获取充足的土地资源日趋困难,已经成为制约房地产龙头企业发展的一大瓶颈。在寸土寸金的深圳,拥有较强二次利用土地资源能力的深圳地铁集团,一直以来都是最受开发企业欢迎的合作对象。

  万科与深圳地铁集团的战略合作,另一重大意义在于可以实施“轨道+物业”的发展战略,未来随着地铁线路的延伸,万科将有机会以合理价格获得源源不断的开发资源,一举解决其核心城市土地资源紧缺的问题。

  深圳地铁集团董事长林茂德表示,未来五到十年,深圳轨道交通将迎来快速发展,在加快地铁建设的同时必须创新合作方式、完善“轨道+物业”模式,才能更好地抓住这一特殊历史机遇,实现长期可持续发展。

  国家发改委2015年9月同意深圳对三期建设规划进行调整,将地铁10号线(原16号线),以及地铁2号线东延线、3号线南延线和东延线、4号线北延线、5号线南延线、6号线南延线、9号线西延线,共计8条线路总长85.1公里的线路增加至地铁三期工程中建设。调整后三期工程共6条线及7段延长线。线路长度约为257公里,165座车站,总投资约2000亿元。从远期规划发展来看,深圳市轨道交通网络预计将结合城市更新发展、区域一体化发展、缓解日益增长出行需求、实施环保政策和节能降耗等实际情况,有新一轮修编,预计地铁总里程可达1000公里。

  对万科来说,这些新线路的拓展,毫无疑问将激活更多项目的开发机会。

  事实上,通过轨道获取优质土地资源,这个商业模式并非万科首创,此前绿地集团就大力发展“轨道工程+区域功能”,即用地铁换上盖土地的策略,使得绿地集团有更大优势获得地铁沿线上盖物业的收入。

  绿地控股(600606,股吧)董事长张玉良也多次表示,绿地通过投资、开发地铁,涉足地铁上盖、地铁商场的开发、建设、运营,以及地铁车厢广告的运营等多项业务,向地铁业务的全产业链发展。

  行业分析人士表示,抓住轨道发展的空间,预示着未来或许有更多的房企加入到与轨道企业合作当中。

  下一步发力金融业

  万科13日还公布了2015年年度业绩,去年实现营业收入人民币1955.5亿元,同比增长33.6%;实现净利润181.2亿元,同比增长15.1%。

  2015年,万科实现销售面积2067.1万平方米,销售金额2614.7亿元,同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%。

  万科将继续深化转型战略,向城市配套运营商转型。此前,万科集团总裁郁亮曾表示,未来将培养更多业务独立上市,万科也将成为有多业态上市平台的一个控股集团,希望整个平台加起来有1万亿元市值,其中物流有望成为首个上市的平台。

  万科管理层在年报中介绍了2015年在物流地产和物业服务上的进展。年报显示,万科在2015年成立了万科物流地产发展有限公司。截至2015年底,万科已进驻、拟进驻22个城市,已获取、拟获取项目29个,总建筑面积达300万平方米。这一规模,已经进入了物流地产行业的前几名。

  而在物业服务方面,万科今年最大的亮点在于主动拓展了377个非万科开发的住宅项目,一年之内合同面积翻了一番有余。2015年,万科物业服务实现主营业务收入29.7亿元,同比增长49.4%。物业服务营业利润率17.4%,较2014年上升4.1个百分点。物业服务覆盖国内64个大中城市,合同管理面积达2.1亿平方米,同比增长107.8%。

  2015年,万科还在地产金融化上取得了进展。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs。

  分析人士称,万科要实现诸多上市平台,新业务轻资产化、金融化是一个必经的过程。

(责任编辑:姜奇琳 HF066)
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