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A股房企利润“宫心计”:绿地还是营收最大户 万科保利依旧“闷声发大财”

2017-10-07 13:58:47 和讯名家 

    本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

中房智库研究员 付珊珊
中房智库研究员 付珊珊

  与往年不同,今年房企的“中考成绩单”下发的尤其晚。

  根据wind数据统计,截至9月6日中房智库研究员统计数据之时,A股共有143家所属房地产行业的企业发布其2017年半年报,共创造营收6385.23亿元,而其中营收TOP30的房企2017年上半年共创造营收总额为4982.84亿元,占143家房企收入总和的78%,可见,集中度越来越高仍然是房地产行业当前的趋势。

  除了营收指标,归属母公司股东净利润也是考察房企上半年盈利的另一重要指标。综合来看,房企近些年在追求规模的同时,也开始注重“有质量的发展”,2017年上半年,归属母公司股东净利润超过10亿元的A股房企有17家,而2016年上半年仅有10家;A股TOP30房企2017年上半年归属母公司净利润总和同比增长超过27%。

  绿地控股(600606,股吧)延续创收神话

  2017年上半年,A股上市房企中,营业收入超过100亿元的公司有13家,这一数字与2016年上半年持平。具体到企业,相比去年同期,营业收入百亿级的房企仍然据守己位,只有少数房企在位次上发生了变化,例如新城控股和世茂股份(600823,股吧)2016年并未进入百亿营收行列,而在2017年上半年,这两家企业营收分别增长24.87%和54.11%而跻身营收百亿大户的行列;相反,中天金融和泛海控股(000046,股吧)由于今年上半年营收同比分别下滑7.33%和54.4%而跌出营收百亿房企的行列。

  相较于2016年上半年,A股营收前三甲房企排名保持不变,仍旧是绿地、万科和保利地产(600048,股吧),并且在门槛值上也并无大的变化,即保持在500亿元以上。但是,值得注意的是,A股上市房企营收前三甲中,除了绿地控股的营收同比增长,万科和保利地产上半年的营收同比均出现不同程度的下跌。

  绿地控股的营业收入在行业内一直遥遥领先。2016年,绿地控股凭借2474亿元营业收入稳居上市房企第一位,即使是销售额突破3000亿元的恒大、万科在营业收入这个指标上也不敌绿地;2017年,绿地控股依然延续了这一创收能力,上半年营收1261.18亿元,在A股房企中营收排名中遥遥领先,是第二名万科的一倍多,是第三名保利地产的两倍多。

  绿地控股能保持其营收大户的位置,主要得益于其多元化布局,除了房地产开发作为主营业务外,“大基建、大金融、大消费”等多元化业务均为公司发展增添新功能,从多方面获取利润。根据绿地控股2017半年报显示,房地产及其相关产业的营收占公司总营收的51.36%,相比绿地控股,万科和保利地产的营业收入中,房地产业务占比就较大,分别占93.86%和95%。

  目前,多元化已经成为众多房企的重要发力点。在如今房地产市场日趋收紧的环境下,寻求多元化、多维度发展也是房企创收的重要途径。实际上,绿地不止是A股房企营收大户,在所有房地产企业中,绿地的营业收入能力都处在前列。

  营收难敌绿地 万科、保利发力“净利润”

  虽然万科和保利地产的营收表现不如绿地控股,但是在归属母公司净利润这一指标上,万科和保利地产却反超绿地控股,成为2017年上半年A股房企归母公司净利润排行榜上的第一名和第二名。

  根据中房智库研究员统计,A股TOP30房企2017年上半年归属母公司净利润总和为512.12亿元,相比于2016年上半年归属母公司净利润总和402.06亿元,同比增长27.37%。万科、保利地产、华夏幸福(600340,股吧)、绿地控股和招商蛇口分别以73.03亿元、56.51亿元、53.67亿元、46.58亿元和34.66亿元,分列2017上半年A股房企归属母公司股东净利润排行榜的前五位,而这五家企业也正好是上半年A股房企营收榜上的前五名,但在营收和净利润的位次上,这五家企业并不一一对应。

  值得注意的是,在前五名房企中,仅有招商蛇口一家房企净利润同比出现下滑,其他四家房企上半年净利润均出现同比上涨,万科、保利、华夏幸福、绿地控股同比增长率分别为36.47%、13.92%、35.65%、1.28%。

  2017年上半年,归属母公司股东净利润超过10亿元的A股房企有17家,而2016年上半年仅有10家,这一变化说明,越来越多的房企在发展规模的同时也开始注重利润的增加。

  如果说前些年房企为了规模争先恐后,那么如今则是为了利润拼的你死我活。目前,在房地产市场形势更为紧迫的环境下,房企面临的将是多维度的生存考验,因此,越来越多房企开始将发展重心由规模转向利润。

  如万科、中海、恒大等地产巨头,在规模之外,企业内部也展开了一系列提升利润的变革。恒大总裁夏海钧就明确表示,“未来不追求销售量第一,规模保证前三,争取利润效益第一。”对于利润方面,万科也提出要更加追求ROE(净资产收益率)水平持续稳定甚至上升,有质量的增长将成为房企未来立足发展的黄金准则。

  营收与净利润增速不匹配

  从中房智库研究员的统计数据来看,A股房企营收增速和净利润增速并不一一对应,存在不匹配的情况,即有的房企营收增速为负值,但净利润仍然保持高速增长,例如海航投资(000616,股吧);也有部分企业营业收入高速增长但是净利润却呈下降趋势。

  除上述两种情况外,第三种不匹配的情形即营收和净利润均在增长,但是净利润增速快,而营收增速却不高,比如万业企业(600641,股吧)、粤泰股份、冠城大通(600067,股吧)、荣安地产(000517,股吧)等。

  具体来说,造成这些房企营收和净利润增速不均的因素各不相同,但有的房企上半年净利润出现激增大多与其转让项目股权相关,例如万业企业2016年上半年归属母公司股东净利润为0.62亿元,而2017年上半年归母净利润同比增长2425.69%至15.77亿元,其净利润暴涨主要与其2016年向长沙创润转让持有的湖南西沃100%股权及相应债权从而获得一次性转让收益8.96亿元相关。

  无独有偶,A股房企粤泰股份上半年归母公司净利润也出现爆发式增长,增长率达1248.32%,主要原因也是公司旗下子公司将其拥有的项目一次性转让。此外,国内二三线城市房价上涨也是导致其收入增加、净利润出现增长的重要原因。

  亿翰智库曾对房企净利润做过相关研究,该机构认为,多数房企存在净利润增速和营业收入增速相差甚远的现象,导致这种现象的大致有(但不仅限于)以下几个变量因素:营业外收益,公允价值变动收益和投资收益。

  中房智库认为,上述两个A股房企净利润出现激增就与其营业外收益、投资收益相关。此外,房企的三费费用(指销售费用、管理费用、财务费)也会影响公司的净利润,三费费用低,说明公司的成本管控能力强,自然会为企业带来高额的利润,反之,三费费用过高,则房企的利润空间就小,这样的公司其成本管控能力就有待提高。

    文章来源:微信公众号中国房地产报

(责任编辑:岳权利 )
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