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财经美言报:看清30大行业之——房地产周期咋回事?(一)

2018-09-10 20:16:03 和讯名家 
家事国事天下事,都不如中国人的房市。人有生老病死周期轮回,这房子也就有了所谓的周期。什么决定房地产周期?长期看人口,中期看土地,短期看金融。

  今天我们先来说说长周期,也就是人口影响的周期,人口到底是如何影响房地产的呢?仔细听好了哈。

  在房地产周期的左侧,人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率,居民收入快速增长,消费升级带动住房需求;20-50岁置业人群增加,带来购房需求和投资高增长;高储蓄率和不断扩大的外汇占款,流动性过剩,推升房地产资产价格。随后,步入房地产周期的右侧,随着人口红利消失和刘易斯拐点出现,经济增速换挡,居民收入放缓;随着城镇住房饱和度上升,置业人群达到峰值,房地产投资长周期拐点到来。

  我的妈呀,我都快念岔气了,听不懂了是不是,头晕了是不是?来来来,蓝筹股给你举个例子。咱爸咱妈那一辈人的特点是什么?兄弟姐妹多呀,一个家庭兄弟姐妹多,整个国家就叫人口红利了。人一多,大家就要想办法找吃的改善生活,于是就进城打工。渐渐的腰包就鼓起来了,就开始进城消费了,就开始买房了,人口就转移了,房子价格就上涨了。

  到了我们这一辈,开始计划生育了,人口红利就没有了,经济又开始转型了,竞争又加剧了,收入就放缓了。咱爸妈那一辈都开始买二套三套房了,大表哥也开始买第一套房了。按照周期理论,这房地产的拐点就要来了,拐点来了,房价你倒是跌呀,拐点来了的结果是房价根本没跌,我们买房就只有拼爹了。

  为什么我们买不起房?你看见了吧,不是你钱少,也不是你的钱跟不上房价上涨的速度,而是这房价它不按套路出牌啊,到了该跌的时候它不跌呀。这到底是为什么为什么为什么呢?

  一开始的时候咱不是说了吗,房地产周期有长周期和短周期,而且除了人口,土地政策、金融政策都是影响房价周期的重要因素,这些就是短周期了。

  从短周期看,房地产行业的规律性非常强。这个规律性不仅体现在房价规律性和销量规律性,更体现在政府调控的规律性。政府调控三年一周期:前一年多,松,后一年多,紧,一松一紧组合起来恰好三年左右。

  房地产行业在过去两轮周期中,调控从严的时间大概是16到21个月。而在这一轮周期里面,这个三年周期规律被破坏了。这轮周期的从严调控从2016年9月份开始,已经24个月左右的时间,是历史上最强的一次。破坏原因来自政策端,政策周期拉长了,这次政策调控很猛,限购、限贷、限价、限售、限签等限制性手段频出,同时放松政策也很猛,因城施策就是典型的放松策略。

  政策的调控,使得购房者不断延后购置房产时间,导致了需求周期的延长,同时去库存政策,包括预售证监管使得供给周期也延长了。总的来讲,需求端政策导致需求周期延长,供给端政策导致供给周期延长,导致房产行业行业周期延长。此情此景让人不禁想到梁朝伟那句经典台词:说好的三年呢?三年之后又三年,三年之后又三年,都快十年了大哥!

    本文首发于微信公众号:进门财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:何一华 HN110)
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