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地产股已经“先崩为敬”!这对全球最贵的香港楼市意味着什么?

2018-10-07 14:41:42 和讯名家 

  预售制取消的传闻压垮了内房股,而香港本地地产股也随着逾十年超低息环境的结束跟着“跪了”。

  十一黄金周开始,香港恒生指数在过去三个交易日内大跌逾千点,地产和金融领跌。截至10月5日收盘,恒生地产分类指数已较今年1月录得的高点回调20%。

  根据彭博汇编的数据,香港房价过去四轮下跌前,都出现了恒生地产分类指数从高点大幅回撤……

“股票市场总是先于实体楼市登顶或触底的部分原因在于股市流动性更强。”Portwood Capital董事长Peter Churchouse表示。
  “股票市场总是先于实体楼市登顶或触底的部分原因在于股市流动性更强。”Portwood Capital董事长Peter Churchouse表示。

  事实上,香港楼市已经感受到丝丝凉意。9月底,香港差饷物业估价署发布的前月住宅楼价显示,8月份香港8月私人住宅售价指数报393.9点,环比下跌0.076%,为自2016年3月以来首次下跌。其中,大型单位楼价指数报331.1点,环比跌幅0.57%。

  01为什么发生?

  1、逾十年超低息环境结束

  由于香港实行的是港元与美元挂钩的联系汇率制度,为顺应美元加息的走势,香港多家银行从8月开始就提高了新发抵押贷款的利率。

  9月份,香港金管局再度跟随美联储加息,上调贴现窗基本利率25个基点,至2.50%。这是银行经贴现窗口向金管局借取隔夜港元流动资金的基准利率。

  而在香港金管局加息仅数小时之后,香港四家主要银行——汇丰、恒生、中银香港及渣打银行齐齐上调香港贷款基准利率——港元最优惠贷款利率,为2006年来首次。

  汇丰CEO John Flint表示,此次上调标志着本地利率进入正常化周期。按照近日香港财政司司长陈茂波在其司长随笔专栏文章中的说法,过去逾10年的香港超低息环境结束了。

  不过,香港经济时报4日报道称,中银香港和招商永隆银行给新房按揭贷款利率提供高达2个百分点的折扣,而花旗银行则将与Hibor挂钩的按揭贷款利率上限下调了10个bp,侧面反映香港楼市降温。

  2、需求不振

  贷款基准利率十二年来首次上升,及全球贸易情绪恶化影响之下,香港楼市需求遭到打压。

  根据mReferral Mortgage Brokerage Services的数据,以总价400万港元房款30年期贷款为例,按揭贷款利率上升12.5个bp意味着买家每年利息成本增加3100港元。

  各大新楼盘首轮销售的潜在买家注册数量自2017年8月触顶后大幅下降,反映市场情绪已经转冷。

  以去年8月华懋在荃湾西站销售的Parc City项目为例,该楼盘第一轮发售521个单位共吸引了2.25万买家注册,每单位潜在买家43人。根据Midland Realty提供的数据数据,Parc City认购注册人中投资者约占30%。

  然而万科置业在屯门的上源Le Pont项目,第一批347套公寓发售只吸引了4300名潜在买家注册,意味着每单位只有12人参与竞标。

(图片来自南华早报)
(图片来自南华早报)

  香港树仁大学经济及金融学副教授李樹甘表示,市场不再看好房价会再上涨。“自去年Parc City发售以来,市场情绪已经大幅降温,而那些不是急于买房的买家可能会推迟购房决定,直到市场方向更为清晰。”

  02开发商绞尽脑汁自救:减少面积降低总价

  地产开发商九龙仓周四宣布发售九龙油塘海傲湾的楼盘,并公布了646个单位中130个单位的售价表,其中有10个单位的售价低于400万港元。

  该楼盘单位面积在201平方尺至374平方尺之间,售价从390万港币至770万港币不等,折扣后均价为19913港元/平方尺。由于九龙新房均价为20000港元/平方尺,因此在中原地产亚太区住宅部CEO Louis Chan看来,开发商正在以低价吸引买家。

  而总价400万港元以下的单位在香港市场屈指可数,显然开发商是为了迎合年轻人的需求。Ricacorp Properties研究主管Derek Chan表示,市场上大多数新单位总价都是从600万港元起价,低于400万港元的单位,买家等得太久。

  分析师认为,400万港元这个数字尤为重要,这是因为根据香港按揭证券有限公司于1999年推出的按揭保险计划,总价400万以下的房子,买家可以通过该计划向银行申请现楼或楼花私人住宅物业的按揭成数达到90%。这样一来,总价390万港元房子的买家只需要预留39万港元的存款,就能买到总价390万港元的房子。

  “这些公寓受到首付款资金有限的年轻买家的追捧,因此开发商为赢得年轻买家,将向市场投入更多低总价公寓。”mReferral Mortgage Brokerage Services首席副总裁Sharmaine Lau说。

  03香港楼市:全球最贵,全球最危

  根据瑞银全球房地产泡沫指数,香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首,排在其后的是慕尼黑、多伦多、温哥华。

自2012年以来,香港房价持续性的以每年10%的速度不断增长。瑞银表示,香港市场长期处于供不应求的状态,监管部门冷房价的措施效果并不明显。
  自2012年以来,香港房价持续性的以每年10%的速度不断增长。瑞银表示,香港市场长期处于供不应求的状态,监管部门冷房价的措施效果并不明显。

  瑞银报告同时显示,在香港,一个熟练服务业从业人员需要工作超过20年才能负担的起市中心附近60平方米的公寓。这大大高于其他发达国家水平。

而随着超低息环境的结束,房地产抵押借贷成本不断上升,香港房地产市场面临的压力越来越大。瑞银预计香港膨胀的房价将在近期内放缓增长,但不太可能出现价格显著回调。“从现在起至2019年底,香港房价最多将跌去10%。”
  而随着超低息环境的结束,房地产抵押借贷成本不断上升,香港房地产市场面临的压力越来越大。瑞银预计香港膨胀的房价将在近期内放缓增长,但不太可能出现价格显著回调。“从现在起至2019年底,香港房价最多将跌去10%。”

  花旗集团(Citigroup)和里昂证券(CLSA)也警告称,由于抵押贷款服务成本飙升,香港房产价格将面临转折点。

  野村香港房地产股票分析师郭美姗认为,香港楼市上行动力将会放缓,可能在下半年就会看到香港楼价回调。但与下半年相比,她认为香港楼价压力更有可能在2019年才反映出来。

  2008年之后,香港楼市投资回报率都比利率高,形成正利差。但过去两年这个正利差下降的很快。因为香港的供应多了,所以回报率降下来。今年,正利差可能变成负利差。香港的房地产作为 一个投资的工具变得没有那么好。

  郭美姗认为,明年可能会跟2015年的情况有一点像,当时楼价在6个月内回调了13%。

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(责任编辑:何一华 HN110)
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