奥园健康2.8亿收购违背“初衷” 标的净利率低至3.7%

新浪财经讯 4月22日 港股上市物业公司奥园健康发布了一则公告，拟以2.48亿元收购乐生活（837249.OC）80%权益。这是奥园健康自2019年3月上市以来，第一次大手笔收购。

据了解，乐生活为新三板上市物业公司，目前总建筑面积约为22.63百万平方米。本次交易对手方为田汉和京汉控股集团。而早前4月7日，奥园健康的控股股东中国奥园公告拟11.6亿元收购京汉股份(000615,股吧)29.99%股权。奥园健康算是顺势承接同一交易对手旗下的物业部分。

但新浪财经注意到，截至2019年6月乐生活净利率低至3.7%，远低于奥园健康上市之初规划的净利率不低于10%目标。

标的净利率低至3.7% 远低于此前的上市规划

根据奥园健康上市时的规划，募资净额的62%约382.1百万港元（人民币3.5亿）将用于战略收购及投资其他商业运营服务及物业管理服务供应商，且公司在招股书中列出了对并购对象的具体要求。

财务方面，物业管理服务供应商应三年业绩持续上升，最近财年纯利不低于2百万且纯利率不低于10%；商业运营服务供应商最近财年纯利不低于5百万且纯利率不低于15%。

经营规模方面，物业管理服务供应商在管面积不少于0.15百万平方米且在所在地区排名前三；商业运营服务供应商在管面积不低于7万平方米且管理组合位于市中心。

而奥园健康此次大手笔并购的乐生活主要从事物业管理服务，在2019年中国物业百强榜排名第38名，总建筑面积为22.6百万平方米。虽未公布具体的在管面积，按照奥园健康2019年物业15.08百万平方米在管面积计算，乐生活的体量相当于奥园健康的1.5倍，已经远超奥园健康最初的设定目标。

2017-2019年6月乐生活的毛利率为16.8%、15.96%、15.53%，同期净利率为4.16%、5.39%、3.69%，远低于奥园健康上市之初设定的10%净利率线。这场并不符合原定标准的并购为何会产生？

事实上，早在4月初，奥园健康的控股股东中国奥园就发布公告，表示已与京汉股份股东方京汉控股等订立框架协议，拟11.6亿元收购京汉股份约29.99%的股份。若收购顺利实施，京汉控股将不再是京汉股份的控股股东，田汉也不再是公司实际控制人，奥园将成为公司控股股东。

此次奥园健康的并购的交易对手方也是田汉及京汉控股，二者分别持有标的32.92%、37.9%股份，田汉又持有京汉控股94.78%的股权，也就是乐生活的实际控制人。外界认为中国奥园及奥园健康收购京汉控股的成员企业，是为一种战略整合。

另一方面，奥园健康自2019年3月上市以来并无并购动作，上市后募资到位导致银行结余及现金从2018年的2亿骤增至2019年8.22亿元。此次2.8亿元交易对价占期末货币资金的比例为30%，占上市计划并购款的70.85%，耗去了大部分计划并购资金。

并购或拉低毛利率

公开资料显示，乐生活的项目主要位于北京市、河北省、河南省、重庆市及四川省，据称在中高端物业管理服务方面拥有丰富经验。

乐生活规模虽大，但2018年营收仅4.17亿元，截至2019年6月营收为2.1亿元，同比仅增8.7%。受疫情影响乐生活2019年年报将延迟发布，但物业行业收入不具备季节性，若无意外乐生活年度收入增速或在10%左右，也就是4.5亿元左右。作为参考奥园健康2019年物业管理收入约6.3亿元，反而高于乐生活。

这其中存在几种可能。一是乐生活目前在管面积低于奥园健康，二是公司以酬金制收费，导致营收规模不高。三是物业费本身较低。

值得关注的是，乐生活近几年毛利率在15%左右，也就不太可能是酬金制。相比之下，奥园健康2019年物业管理部分毛利率达到了34.6%，整体毛利率为37.4%，净利率为18.1%。乐生活的并表势必拉低奥园健康整体的利润率水平。另一方面，截止2019年6月乐生活的资产负债率为63.19%，或将拉高奥园健康2019年本已降至39%的资产负债率。

此外，乐生活2019年中报显示公司涉及重大诉讼。公司与大连小苹果通信网络技术有限公司、大连云易贷财富管理公司买卖合同纠纷，涉及金额526.6万元，占期末净资产的比例为4.86%。

不过奥园健康此次并购的目的显而易见。短期内公司来自第三方项目占比将大大提高，对于母公司中国奥园的依赖度得以降低。

2017-2019年，奥园健康来自第三方物业开发商的管理建筑面积占比分别为4.5%、5.4%、7.8%，来自第三方物业开发商项目的收入占比分别为2.9%、5.3%、9.6%，但来自中国奥园集团及关联方的收入占比始终在90%以上。此次并购奥园健康后，来自第三方项目将大比例增加。

但随着中国奥园入驻京汉股份，未来双方在地产物业的协同效应或让彼此的联系更为紧密。2020年，奥园健康还与中国奥园子公司广州奥盈投资合作开发地块，广州奥盈投资须负责项目的整体开发、建筑、运营及管理，并有权享70%的经济权益。上海奥慧妍受惠于项目所开发物业将来运营业务的发展，享有30%的经济权益。奥园健康希望借此机会涉及康养及医疗美容业务。