营收、净利润增长超七成 中南建设冲击“双千亿俱乐部”

本报记者 郭阳琛 石英婧 上海报道

4月28日，江苏中南建设(000961,股吧)集团股份有限公司（以下简称“中南建设”，000961.SZ）发布2019年度报告。报告期内，公司实现营业收入718.3亿元，同比增长79.08%，实现归属于上市公司股东的净利润41.63亿元，同比增长 89.83%。

数据显示，截至2019年末，中南建设持有货币资金达254.1亿元，同比增长24.5%；经营性现金流入1109.7亿元，是一年内到期的各类有息负债的4.6倍；有息负债总额699.2亿元，也在房地产行业同销售规模的公司里中处于低位。

与此同时，中南建设公布了亮眼的年度分红预案，即拟向全体股东每10股派发现金红利2.8元（含税），预计共派发现金红利10.5亿元，占归属上市公司股东净利润的25.31%，同比大幅增长133%。

“业绩增幅比较大，说明中南仍然具有非常好的成长性。”知名地产分析师严跃进在接受《中国经营报(博客,微博)》记者采访时表示，整体而言，2019年增速既超出历史水平，也在行业内排名前列，说明企业的经营是比较稳健的。同时中南建设扩张速度不减，主要与城市布局有关，“尤其是南通等城市，借助长三角一体化的‘东风’一下子热起来了，也带来了很多机会。”

营利倍增

年报显示，2019年，中南建设房地产板块实现合同销售金额1960.5亿元，销售面积1540.7万平方米，同比分别增长33.7%和34.6%。

在克而瑞发布的中国房地产企业销售金额TOP200榜单中，中南建设的排名也从上一年的第18名提升至第16名。

建筑板块同样表现亮眼，2019年，中南建设建筑业务新增合同额278亿元，营业收入221.8亿元，同比增长45.5%。

值得注意的是，目前建筑业务中3亿元以上项目达30个，在新增合同额中占比52%，这也为公司的未来发展注入了充足动力。

在地产、建筑两大板块共同发力下，中南建设2019年核心财务指标亦是表现亮眼。

年报显示，报告期内，公司营业收入大幅上升，全年实现718.3亿元，同比增长79.1%；公司归属于上市公司股东的净利润41.6亿元，同比增长89.8%；基本每股盈利1.12元，同比增长88.6%。

尤其是归母净利润规模实现翻倍式增长。时间拨回至2017年末，彼时中南建设归母净利润为6.9亿元；到2019年末，这一数据已猛增至41.6亿元，年复合增长率高达146.1%，在同梯队房企中表现突出。

“业绩大幅增长，处在业绩预告中枢位置；销售金额近2000亿元，增速靓眼。”东吴证券(601555,股吧)研报对于2019年中南建设的业绩也给予了较高评价。

除了营收、净利双增，2019年，中南建设各项财务指标也愈加稳健。

相关数据显示，截至2019年末，中南建设持有货币资金达254.1亿元，同比增长24.5%。

受益业绩增长，报告期内公司加权平均净资产收益率21.58%，比上一年提高了8.29个百分点，营业利率同比增加0.91个百分点至8.78%，权益净利润率比同期增加0.33个百分点至5.80%。

得益于公司管理改革红利开始不断释放，2019年，中南建设销售费用率同比下降0.37个百分点，管理费用率同比下降1.48个百分点。

记者了解到，中南建设建立以 ROIC（投入资本回报率）为核心的经营评价体系，用ROIC穿透组织，使得管理更加精细化，进一步提升人均效能、改善费效比；围绕财务稳健原则，合理使用杠杆，优化负债结构，提高利润率。

融资渠道多元

“降杠杆”是近年来房地产行业的“主旋律”，中南建设也不例外，负债率、净负债率等指标均优化明显。

年报显示，2019年，中南建设总负债率90.77%，同比下降0.92个百分点；净资产负债率165.95%，同比下降25.56个百分点；剔除预收账款之后的负债率，2019年末仅为48.31%，公司有息负债总额699.2亿元，也在房地产行业同销售规模的公司里中处于低位。

报告期内，中南建设在偿债能力方面的提升亦是可圈可点。随着项目结算规模扩大，2019年公司经营性现金流入1109.7亿元，是一年内到期的各类有息负债的4.6倍，由此经营活动产生的现金流量净额为82亿元；公司持有的现金254.1亿元，同比增长24.5%。多元均衡的融资渠道也改善了中南建设的财务结构。2019年6月，中南建设成功在境外首次发行了3.5亿美元债券，收到近60家境外知名投资机构下单，获得近4倍的超额认购。

业内人士分析称，上述数据均体现出中南建设有息负债规模小、偿债能力强、实际经营风险低的特点。随着融资结构进一步优化，中南建设的整体融资能力得到显著提升，彰显出在资金储备和财务稳健性上的强劲实力。

在稳健经营的同时，中南建设积极与全体股东分享成长红利。2020年，拟向全体股东每10股派发现金红利2.8元（含税），预计共派发现金红利10.5亿元，占归属上市公司股东净利润的25.31%，这是公司连续两年维持超20%的分红比例。

值得一提的是，2018年，中南建设针对公司高管发布股权激励计划，其中第二个行权期行权条件为2019年度公司归属上市公司股东净利润相对2017 年的增长幅度不低于560%，目前这一期的考核目标业已实现。

2019年5月，中南建设面向企业中层骨干员工486人再次推出大手笔股权激励，进一步授出1.38亿份股票期权。

据悉，目前中南建设股权激励计划的业绩考核要求为，2019年、2020年和2021年度公司扣除投资性房地产应用公允价值计量模式影响后的归属上市公司股东净利润相对2017年的增长幅度分别不低于560%、1060%和1408%。

深耕核心城市

年报显示，2019年，中南建设新增项目78个，新增土储建筑面积合计约989万平方米，新进入济南、厦门等6个城市，未来可竣工的总土储建面为4，226万平方米。

按城市能级划分，2019年，中南建设一、二线城市销售金额占比45%，三、四线城市销售金额占比55%，与往年相比保持平稳，布局相对平衡。

截至2019年末，中南建设累计全国布局项目372个，进入内地107个城市，全面覆盖长三角区域、山东、珠三角区域，以及福建、湖南、河南、京津冀区域，在成都、重庆、武汉、西安等中心城市亦有布局。

在土储布局方面，投资城市的能级有所提升，也将成为中南建设未来成长的根基。记者了解到，中南建设一直在不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，项目获取到销售的平均周期保持在7～8个月。

业内人士分析称，随着新型城镇化的深入推进，珠三角、长三角区域等重点都市圈、城市集聚带将吸引更多新的产业和城市人口，有准备的企业将抓住更多机遇。当前环境下，房企单纯土地储备和融资能力的优势进一步降低，产品能力、运营能力、财务稳健程度的重要性不断提高，健康的企业将迎来更大的发展空间。

严跃进则认为，从房企角度来讲，聚焦核心城市的出发点还是在于拿地的性价比。像中南建设这类企业，主要是土地的总价成本可控，同时多布局一些经济实力较强的黑马型城市，这些对于开发商是有积极作用的。

此外，近年来，中南建设依托集团多产业链联动优势，始终坚持“主航道”房地产开发，在健康住宅方面持续研发与迭代，同时探索商业等“辅巷道”业务。

华创证券研报分析称，中南建设在2016～2019年期间经历了全方位的积极变革，自主权增强与市场化机制造就全新中南，推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励，业绩承诺已延伸至2021年，并高达90亿元，彰显强烈发展信心。“考虑到公司利润率将低位回升、同时预收款高覆盖，未来释放业绩潜力强劲。”