碧桂园服务搭乘科技快车 多产业进军提升物业附加值

本报记者 翁榕涛 赵毅 广州报道

“就公司目前的现金量，在没有遇到超大型标的时，应该说是可以达到收购目标，除非超大型标的出现，我们的现金才会不够。”在今年3月份的线上业绩会，碧桂园服务控股有限公司（HK.06098，以下简称“碧桂园服务”）执行董事兼总裁李长江表示，不久后碧桂园服务开始了上市后的最大规模融资。

近日，手持69.14亿元现金的碧桂园服务发表公告称，公司拟发行可换股债券用于并购、战投等，该笔债券的本金总额为38.75亿港元。

值得注意的是，在碧桂园发债的同时，正在持续推进对不同领域企业的收购，包括计划入股合富辉煌，一家主营房地产代理业务的上市公司；以及推进收购一家保险经纪公司。

背靠碧桂园，物业服务是备受瞩目的新业务之一。此次两会提案中，碧桂园集团主席杨国强聚焦到了机器人(300024,股吧)标准体系的问题，提出应加快研发应用智能建造机器人。据悉，碧桂园研发的机器人是自带订单的，可以满足碧桂园服务的需求，比方说在全国碧桂园服务在管项目中，可提供安保服务和清洁服务等，如果用机器人进行替代，可以有效地节省人力。

携发债资金持续并购

作为目前港股市场上市值最高的物业股，碧桂园服务的一举一动均受到资本市场的重视。

在现金充裕的情况下，碧桂园服务另外发行了一笔38.75亿港元可换股债券，这是其2018年上市以来的第二次融资，融资的目的可能是已经有了潜在并购标的。近年来，收并购是物管公司重要的扩张手段，碧桂园服务这次发债，或是因冲击开展收并购活动，而且规模并不小。

根据公告，碧桂园服务、其全资附属公司Best Path Global Limited发行了38.75亿港元零息换股债券，由瑞银AG香港分行作为牵头经办人，该可换股债为一年期，初始转换价为每股39.68港元，发行溢价11%，债券可悉数转换为9765万股票，占公告当日总股本的3.59%。

对于此次发债及所得款项用途，碧桂园服务表示，拟将所得款项净额用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及公司一般用途。

安信国际在最新研报中表示，碧桂园服务如果成功发行这笔可转债，将给予公司极大财务资源作收并购。按到期日2021年5月作估算，公司将在年内完成较大规模之并购，进一步扩大客户规模。

针对收购目标的问题，碧桂园相关负责人告诉《中国经营报(博客,微博)》记者，“潜在收购仍将围绕公司‘大物业管理’的核心战略，聚焦设施设备管理领域、提供高技术含量的专业服务公司。公司一直主动寻找不同的潜在收购标的，截至目前具体标的暂未到可披露阶段”。

在碧桂园服务2019年业绩会上，首席财务官黄鹏曾透露，2020年碧桂园服务预计可以实现不低于9000万平方米的收费管理面积增加。按此计算，2020年物业收费管理面积将达到约3.6亿平方米。

年报披露，碧桂园服务2019年实现营业收入96.45亿元，同比增长106.3%，实现归母净利润16.7亿元，同比增长81.0%；毛利约为人民币30.52亿元，同比增长73.3%，整体毛利率由2018年的37.7%下降6.1个百分点至31.6%，总体毛利率下降主要是受新项目及“三供一业”业务毛利率低于集团平均毛利率所致。

黄鹏表示，剔除“三供一业”这个因素，毛利率大概较2018年年下降1.8个百分点。但这1.8个百分点主要是因为2018年增加了一些外拓，新的一些并表业务所产生的，主营业务的利润率都得以维持。

截至报告期末，碧桂园服务的收缴率保持高位达95.2%。除“三供一业”业务外，碧桂园服务的合同管理面积约为6.85亿平方米，收费管理面积约为2.76亿平方米。

“碧桂园服务新的一年将坚持品牌拓展与收并购齐头并进，提升市场份额。”黄鹏在业绩会上表示，截至2019年底，通过合同取得的拓展面积中，一二线占比19.2%，三四线占比80.8%。2019年新增并购了7家公司，增加了4000万平方米的管理面积。

“疫情期间，市场反映出来的收并购机会比以往更早、更多一些。碧桂园服务会力争每年在收并购方面都有进步，都要超越上一年。”针对接下来的收购计划，李长江表示，“我在跟合作伙伴交流谈判的时候，认为应该看的更长远，比如公司今天收购你70%或者100%的股份，能不能在三年左右的时间，把这个公司在现在的基础上去翻一倍，无论是收入还是规模，有比较具体的目标。”

进军多产业的跨界玩家

碧桂园服务正在逐步摆脱“传统物业”的标签，通过延伸产业链上下游做多元化服务，包括“三供一业”服务，社区保险服务以及房地产代理服务等。

“三供一业”指的是企业的供水、供电、供热和物业管理。碧桂园服务于2018年进入该领域，2019年财报中则有业绩体现。财报显示，去年“三供一业”物业管理业务实现营收5.25亿元，供热业务实现营收9.9亿元，在当年的总营收中分别占比5.4%和10.3%。

“‘三供一业’是按照‘一年稳两年顺’的战略目标推进的。”黄鹏指出，“2019年下半年公司也实现‘三供一业’的全面接管，项目接管之后达到了盈亏平衡，这个项目未来的空间广阔，增值服务的潜力也十分巨大。”

“三供一业”的毛利率水平并不高，其中物业管理部分的毛利率为13.4%，供热服务的毛利率为6.0%。财报解释为，服务对象多为国企小区且成立较早，物业费收费单价较低所致；供热服务则是受制于国企背景，服务水平较高导致成本支出较高。

除了“三供一业”业务以外，房地产经纪服务以及社区保险服务也是碧桂园服务布局的重要领域。

4月28日，碧桂园服务公告称，碧桂园物业香港与China-net公司订立一致行动协议，拟收购合富辉煌（00733.HK）11.87%的股份，根据一致行动协议及要约，碧桂园物业香港约收购目标公司9.99%的股份，最多为6738万股，按每股约1.5港元／股的价格计算，碧桂园服务需要花费1.01亿港元，剩下部分由China-net公司补充收购。

合富辉煌是一家主营房地产代理业务的港股上市公司，据了解，China-net公司的唯一股东为扶伟聪，而扶伟聪也是合富辉煌主席及执行董事。

在此次收购中，碧桂园服务扮演的角色更像一名财务投资者。但值得一提的是，碧桂园服务自身也在扩展房地产经纪业务，主要为业主提供专属房产顾问服务，实现资产的保值增值。财报显示，2019年房地产经纪业务收入由2018年的1.06亿元增长至1.38亿元，增幅约为30.3%。

碧桂园服务在公告中表示，预期该收购将为其创造财务收益，同时会适时积极探索与合富辉煌进行更广泛、深入的业务合作机会。碧桂园服务一直尝试拓展更多的社区增值服务，其中便包括了合富辉煌所涉及的二手房业务。

物管行业高估值“泡沫”

在碧桂园服务同时进军多个产业的另一面，是物管行业随着规模不断扩大，利润率却整体下行的迷局。

中国指数研究院近日发布的《2020中国物业服务百强企业研究报告》显示，2019年全年，物业百强企业实施多元化扩张策略。年内，百强物企管理项目数量均值为212个，同比增长10.42%，管理面积均值达4278.83万平方米，同比增速15.08%。百强物企市场份额进一步扩大至43.61%，市场集中度持续提升。

与此同时，Wind数据显示，上市物管公司的毛利率、净利率整体呈现下滑趋势。

2016年～2019年，上市物管公司的毛利率分别为22.61%、19.92%、18.12%以及17.27%，同期净利率则为9.82%、9.10%、8.55%以及8.98%，传统物管服务的利润被逐渐摊薄。

以彩生活为例，自上市以来，彩生活2015年～2019年的毛利率分别为54.9%、43.6%、55.1%、35.5%以及35.3%，除了2017年短暂回升以外，整体呈现下滑趋势。

业绩会上多位彩生活管理层强调，彩生活要从以前侧重于互联网，变成线下服务和线上创新并举的逻辑。

同策研究院首席分析师张宏伟指出，“物业产业中长期前景肯定没有问题，但短期内还是面临着盈利来源相对单一的问题，主要依靠物业管理费来运营，增值服务是有，但发展还跟不上，未来还需要培育更多的利润增长点。”

2019年财报显示，碧桂园服务的社区增值服务具体包括家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务以及园区空间服务，年内社区增值服务收入约为8.65亿元，较2018年同期实现增长107.4%，占总收入9.0%；非业主增值服务包括开发商的售前业务管理咨询服务、清洁绿化及维修保养服务以及车尾和尾盘的代理销售服务，年内收入为14.22亿元，较同期增长79.8%。

即便是社区增值服务，加上非业主增值服务的收入，仅占总收入的23.7%左右，距离李长江提出的占比一半的目标还相距较远。

据了解,“凤凰会”APP是碧桂园服务发展社区增值服务的线上服务，截至2019年末，已实现注册用户突破428万，月活跃用户超过159万。

在今年年初的时候，碧桂园服务新成立了一个社区生活服务事业群。“物业服务企业未来决战的主战场是增值服务。”李长江指出，碧桂园服务做增值服务是围绕资产服务和社区生活服务两个方向去发展，在服务的过程中可以通过保险来降低资产的风险。这部分收入的增长空间远高于物业管理费，是靠技术吃饭，利润率也很高。