蕾奥规划拟IPO背后：逾1.5亿元募资用于购置房产

本报记者 余燕明 广州报道

深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司（以下简称“蕾奥规划”）从新三板摘牌后，正在寻求首次公开发行股票并在深交所创业板上市。

若此次顺利在深交所创业板首发上市，蕾奥规划拟最多募集逾4.9亿元资金，其中超过1.5亿元将用于在上海、北京、西安购置房产，约占募资比重31%，这也是蕾奥规划募投项目里最大一笔支出。

蕾奥规划拟使用IPO募集资金购置的房产价格高昂，尤其是在上海、北京购买的合计2200平方米房产，预计单价将达到6万元/平方米；而计划在西安购买的1200平方米房产，预计单价也将达到1.7万元/平方米。

作为一家主营规划设计业务的轻资产企业，蕾奥规划并不缺钱。截至2020年上半年，蕾奥规划账面上仍有接近9517万元货币资金，同时还购买了多达7000万元理财产品，而其负债水平则较低。

在准备奔赴深交所创业板上市前，蕾奥规划进行了5562万元的现金分红。它的实际控制人王富海在这一轮现金分红过程中取得了1259万元，所占分红比例超过了他实际所持蕾奥规划的股权比例，这位原先在体制内的规划专家，带领十几名核心骨干出走创业后，如今已赚得了巨额财富。

即便在流动性充裕、负债水平较低、购买大额理财产品、且进行大笔现金分红的情况下，蕾奥规划在2020年上半年却仍然向招商银行申请了3000万元贷款，并拟在此次IPO过程中继续募集逾4.9亿元资金，而其中相当一部分募资将被用于购置房产。

《中国经营报(博客,微博)》记者已向蕾奥规划方面询问了解公司是否存在过度融资情形，以及在申请上市前进行大笔现金分红、同时又向银行申请贷款的合理性，但该公司不予置评。

逾1.5亿元募资用于买房

蕾奥规划此次申请在深交所创业板首发上市，计划最多发行1500万股股票，发行后总股本将达到6000万股，占发行后总股本比例为25%。

新发行1500万股股票后，蕾奥规划预计最高将募集逾4.9亿元资金。按此计算，该公司寻求每股发行价格为32.7元左右。蕾奥规划在2019财年的每股收益为1.49元，因此其静态市盈率约为22倍。

蕾奥规划所属行业分类为专业技术服务业，目前该行业内A股上市企业的静态市盈率中位数在36倍左右。若蕾奥规划最终上市时的每股发行价格能够达到32.7元左右，该公司的总市值将接近20亿元。

根据蕾奥规划对IPO募集资金的使用规划，其中2.8亿元将用于规划设计服务网络建设项目，1.4亿元将用于规划设计智能化建设项目，而剩下的7000万元将用于补充流动资金。

所谓的“规划设计服务网络建设项目”，实际上就是蕾奥规划拟在全国华东、华北、西部、西南地区建设大区中心、分公司及全资子公司，进一步拓展规划设计业务。该项目投资规模约2.8亿元，其中超过一半的项目投资，即逾1.5亿元募集资金将被用于购置房产，所占此次全部募集资金比重逾31%。

这将是一笔支出庞大的资金。作为技术和知识密集型企业，同时也是被认定的国家级高新技术企业，蕾奥规划在2019财年投入的研发费用为2692.6万元，而拟用于购置房产的1.5亿元募集资金，相当于其2019财年研发费用的5.7倍。

目前，监管部门对首发上市企业将募集资金用于购置房产没有作出明确约束。但若参照证监会对上市公司再融资的审核指引，上市公司拟使用募集资金购买土地或房产的，如购买金额占募集资金总额比例较高（拟购买土地或房产金额超过募集资金总额的30%），审核中需关注其融资必要性，防止其利用募集资金投资房地产。

蕾奥规划拟购置的房产位于北京、上海、西安，合计总面积将达到3400平方米。该公司计划购买的房产价格不菲，其中分别位于上海、北京购置的1200平方米、1000平方米房产的单价预计高达6万元/平方米，而位于西安购置的1200平方米房产的单价也将达到1.7万元/平方米。

据悉，蕾奥规划拟购置房产类型为办公楼。该公司在解释拟投入逾31%的募集资金购置房产的合理性时称，“购置固定的办公场所，可避免租赁办公用房续租障碍、搬迁等风险，有利于吸引产业人才并保障人才的稳定性，相比租赁方式，购置办公楼成本相对更低，将有效规避未来办公场所租金上涨的风险。”

但实际上，作为一家主营规划设计的轻资产企业，一直以来，办公场地租金所占蕾奥规划的主营业务成本比重较低。

以2019财年为例，蕾奥规划当期发生的营业成本约2.1亿元，其中占比最高的是人工成本，高达57.2%；其次则是外协采购成本，占比约22.7%。而租赁办公场地产生的房租成本为1270万元，所占营业成本比重仅为6%。

据记者逐项统计，蕾奥规划拟通过IPO募集的逾4.9亿元资金当中，其在规划设计服务网络建设项目、规划设计智能化建设项目这两大主要募投项目的资金使用上，共计约1.9亿元将被用于购置软件、硬件及开发软件系统，所占募集资金比重为38.5%，而其他3亿元募资则将被用于购置房产、装修及补充流动资金等支出。

核心骨干集体出走创业

蕾奥规划的主营业务为规划设计和工程设计，其在2019财年产生的近4亿元营业收入构成里，规划设计业务占比98.4%，工程设计业务占比1.6%，该公司客户主要为各级政府规划建设管理部门及开发建设类企业。

蕾奥规划成立于2008年，当时恰逢深圳市城市规划设计研究院由事业单位改制为企业。目前，蕾奥规划的实际控制人王富海在深圳市城市规划设计研究院度过了长达17年的职业生涯，历任主任规划师、副总规划师、副院长、总规划师、院长。

2008年，在深圳市城市规划设计研究院改制企业后，王富海仍然出任了执行董事兼总经理。但是短暂任职4个月后，他便带领17名核心骨干出走创办了蕾奥规划，这其中包括时任深圳市城市规划设计研究院的研究所所长陈宏军、二所所长朱旭辉、财务主管金铖、项目主任钱征寒、高级工程师邓军等人。

这些当初跟随王富海出走创业的核心骨干，如今已是蕾奥规划的董事、监事及高管，同时分配了公司股权。2019年，即蕾奥规划从新三板摘牌、准备奔赴深交所创业板上市前，公司进行了高达5562万元的现金分红，相当于蕾奥规划2018年现金分红的4.3倍。

在这一轮巨额现金分红过程中，陈宏军、朱旭辉、金铖、钱征寒、邓军等核心骨干均分得了数十万元到数百万元，而王富海则从中取得了约1259万元，所占当期现金分红比例为22.6%。

这一比例超过王富海实际所持蕾奥规划的持股比例。王富海直接及通过员工持股平台深圳市蕾奥企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（以下简称“蕾奥合伙”）间接持有蕾奥规划共计25.51%的股权。

其中，王富海直接持有蕾奥规划14.59%的股权，蕾奥合伙持有蕾奥规划10.92%的股权，而王富海持有蕾奥合伙29.42%的股权，这意味着王富海对蕾奥规划的实际持股比例为17.8%。

不过，蕾奥规划方面没有解释王富海在2019年的现金分红比例高于其对公司实际持股比例的原因。

另外，值得注意的是，由于蕾奥规划的股权结构分散，陈宏军、朱旭辉、金铖、钱征寒、邓军等核心骨干已将其所持公司股份对应的表决权委托予王富海行使，这使得王富海可以实际支配蕾奥规划的股份表决权比例达到了71.95%。

尽管蕾奥规划准备奔赴深交所创业板上市，但公司并不缺钱。截至今年上半年，蕾奥规划持有的货币资金约9517万元，同时还购买了7000万元的理财产品，这两项流动资产所占总资产比例就达到了63.8%，而期末该公司的资产负债率仅为52.6%。

在公司流动性相对充裕、负债水平较低、同时购买大额理财产品并进行了大笔现金分红的财务状况下，蕾奥规划在今年上半年却仍然向招商银行申请了3000万元贷款。同样，蕾奥规划也没有解释向银行取得该笔借款的必要性及合理性。

而在此次IPO过程中，蕾奥规划还将继续募集逾4.9亿元资金，其中相当一部分将被用于购置房产。对此，《中国经营报》记者向蕾奥规划财务总监金铖询问了解公司募集资金规模与募投项目实际资金需求是否匹配等问题，金铖回应称“当前不方便接受采访”。