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结转项目收入不及预期,大名城扣非净利润大降八成

2021-08-09 18:14:22 观察者网 

(文/解红娟 编辑/马媛媛)去年增收不增利的大名城(600094,股吧),2021年上半年业绩表现继续不佳。

近日,大名城发布2021年中报。报告期内,公司实现营业收入42.03亿元,同比下降45.20%,实现归属上市公司净利2.39亿元,同比下降21.06%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.47亿元,同比下降84.30%。

对于2021年上半年营业收入与净利润的同时下降,大名城表示,主要是因为房地产行业存在销售周期与收入确认周期不匹配的特点,本期新增结转项目收入及利润较上年度减少,新获取高毛利项目尚未竣工。

此外,大名城转让子公司,合并范围变动导致同比收入和利润较上期变动减少,未来收益提前兑现,但所产生的收益为非经常性损益,从而导致本期非经常性损益大幅增加,但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润大幅减少。

具体来看,新结转项目导致收入减少约5.54亿元;合并范围的变动导致收入减少约3.34亿元;存量项目交付面积的减少导致收入减少约25.68亿元。

值得一提的是,在疫情最严重的2020上半年,大名城还能实现营收和利润的数据增长,以至于业内人士调侃道,“今年其实市场比去年还好,做成这个样子,也不容易。”

华东区域毛利率仅4.08%

报告显示,截至2021年上半年,大名城实现销售金额48.42亿元,同比减少31.16%;实现签约面积26.42万平方米,同比减少33.11%。与此同时,大名城操盘金额排名从2020年的119位下滑至2021年年中的171位。

对于销售业绩的大幅减少,大名城表示,公司2019年获取的项目将于2021年下半年全部实现上市销售,公司销售现金流全年预计将持续改善。

不过,大名城2019年仅新增一宗土地,那就是通过货币增资的方式投资杭州北隆房地产开发有限公司,获得塘栖镇西苑村余政储出【2018】10号地块33%权益比例。

一宗地块显然无法支撑起大名城2021年下半年的销售金额,在此基础之下,大名城将上海“映系六子”推向台前,并表示,正在积极筹备位于上海五大新城的青浦大名城映湖、松江大名城映云间、临港滴水湖科学城大名城映晖/映玥、临港蓝湾名城映园/映荟等项目的预售证申领及推盘。

事实上,自2015年之后,大名城就鲜少出现在上海土拍市场上,以上项目都是大名城确定深耕上海之后于2020年竞得。当年,大名城斥资约53.72亿元疯狂加仓豪赌上海,拿下分别位于上海临港(600848,股吧)自贸区、临港奉贤片区、松江、青浦等区域的6幅地块,其中,青浦地块溢价率24.46%、临港科技创新城地块溢价率35.2%,导致大名城货币资金年底大幅减少38.31%。

进入2021年,大名城以12.59亿元竞得上海奉贤区庄行镇一地块,出让面积54861.1平方米,溢价率约9%。

令人担忧的是,溢价率升高的同时,大名城所获得的利润空间也在不断压缩。报告期内,大名城房地产板块毛利率17.06%,同比增加1.65个百分点。但分区域来看,华东、东南、西北区域的毛利率分别为4.08%、31.16%、23.41%,同比分别减少5.86个百分点、减少0.42个百分点、减少9.06个百分点。

大名城表示,各区域的毛利率虽然下降,但综合毛利率相比去年同期略有上升,主要是因为高毛利区域的收入权重增加,低毛利区域的收入权重降低所致。其中,西北区域本期收入占比32.12%,较上年同期收入占比增加26.88个百分点;华东区域本期收入占比42.87%,较上年同期收入占比减少32.04个百分点。

换句话说,如果2021年下半年上海项目加速进场,只会加速大名城毛利率下滑的进程。

卖资产跻身“绿档”

截至报告期末,大名城货币资金余额38.31亿元,资产负债率62.50%,扣除预收账款资产负债率46.09%,净负债率53.08%,现金短债比为1.62,“三道红线”达标为“绿档”房企。

有意思的是,由于2020年土地储备投入占用经营活动货币资金80亿元,截至2020年底,大名城现金短债比(计算公式为货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债))降低至0.54踩中一条“红线”,处于黄档。

为了解决现金短债比“踩线”的问题,2021年上半年大名城“变卖资产”调整借贷结构。其中,收到本期销售回款及处置子公司的现金后,货币资金达到38.31亿元,较2020年底增加14.79亿元。

但实际上,大名城本期销售回款并不理想。报告期内,销售商品、提供劳务收到的现金为47.48亿元,较2020同期的68.87亿元同比减少31.06亿元。大名城还表示,本期销售回款减少导致经营活动产生的现金流量净额比上年同期下降50.58%,仅为9.45亿元。

也就是说,处置子公司是货币资金出现增量的主要因素,其中,本期处置子公司及其他营业单位收到的现金净额6.74亿元。

此外,现金短债比中货币资金增加的同时,大名城负债总额减少约20亿元至23.70亿元。其中,短期借款13.76亿元,较2020年底增加3.49亿元;一年内到期的非流动负债9.94亿元,较2020年底减少23.49亿元。

一增一减,大名城的现金短债比达标,从2020年年中的0.54上涨至1.62。

但若是将长期借款、合同负债等负债数据加入,大名城的负债总额为230.72亿元,较2020年底只减少6.41亿。

形成鲜明对比的是,大名城总资产缩水2.43%至369.15亿元,较2020年底减少9.18亿元。也就是说,大名城现金短债比达标主要因为处置子公司收到的现金。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示,表面房企的“三道红线”是绿档,但是房企再想扩张可能也会受到约束。因为年销售额在一两百亿的小企业本身资金实力是受限的,拿地压力比较大,虽然大名城未必是列入考察的企业,但其拿地的时候多多少会受到“三道红线”牵制。

(责任编辑:董云龙 )
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