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蓄势待发的“黑马”房企 深耕大湾区的方直集团迎来稳步发展新阶段

2021-10-19 10:50:27 格隆汇 

一、行业边际改善预期渐强,房地产行业具后发优势的企业浮出水面

在供给端和需求端调控政策的持续高压下,今年以来商品房销售增速下滑、土地拍卖遇冷、房地产投资增速下滑等信号现象都反映出房地产仍然处于下行周期,行业持续走弱成的不争的事实。近期出现的房地产企业信用风险事件增多,随即引发市场对房地产行业乃至银行业的担忧,风险处置备受市场关注。

为了我国房地产市场和金融市场的稳定,中国人民银行货币政策委员会2021 年第三季度例会于9月24日在北京召开时罕见提及房地产,并强调维护健康发展和住房消费。经统计,央行例会已连续18 年没有提及“房地产”,上一次提及“房地产”则要追溯到2003 年,意味着央行已经关注到目前房地产行业的下行趋势及相关风险,后续或将更主动致力于维护房地产市场稳定,避免过严调控政策造成行业风险和金融风险,再结合近期央行在《中国金融稳定报告》中提到“实施差别化住房信贷政策,支持合理自住购房需求”的表述,或意味着央行后续将更重视支持合理自住购房需求。目前,已有不少业内人士认为,房地产调控政策或会出现局部的边际改善机会。

另外,多份券商宏观分析报告指出,结合经济运行数据分析,四季度或存在降准预期。在刚性兑付和风险事件被市场消化之后,叠加行业调控政策和宏观金融条件迎来改善的背景下,房地产行业/板块在资本市场有机会迎来难得的“窗口期”,这也让市场能够重新关注到长期表现良好的并具备成长潜力的有特色的房地产企业,方直集团或为其中之一。

作为中国稀缺的粤港澳大湾区概念主流房企之一,方直集团近年来积极克服各种挑战和困难,正稳步穿越行业发展周期,持续重塑其资源整合能力和品牌影响力,逐步建立起其显著的差异化竞争优势与独特的发展路径,在不断增强抗风险能力的同时凝聚后发之力,并维持着焕新升级和向前发展。

二、跻身行业百强的大湾区房企“黑马”,持续巩固粤港澳大湾区的领先优势

1998年成立的方直集团,其发展足迹从广州、惠州、中山逐步走向珠三角,2011年自其在广州设立总部起,截至目前,方直集团已分别设立深莞惠区域公司,珠中江区域公司、广佛肇区域公司、粤东粤西区域公司以及上海区域总部,除坚持纵深发展粤港澳大湾区战略之外,更进一步走出,积极向长三角拓展。

历经多年的持续成长,如今的方直集团,已经成为一家以地产开发为核心业务的综合型房地产开发商,并延伸发展产业投资、物业服务及其他实业等,形成以四大业务板块相互促进、协调共生的发展战略。

其中,方直心生活服务集团是方直集团旗下物业服务企业,它打造成为中国领先且快速成长的全业态城市综合运营服务商之一,其管理业态涵盖中高端住宅、公寓、顶级别墅、商务写字楼、商场及大型综合物业等全方位物业管理服务。

除了物业管理业务之外,方直集团旗下投资集团已拓展文化旅游、农业产业、氢能源及新兴科技等产业。此外,方直实业集团以园林环境、建筑建设为核心,进一步为地产开发的产品品质保驾护航。

上述三大业务板块均与方直集团的地产开发业务,正日益释放出协同效应,支撑公司综合实力稳步提升,也进一步使得集团未来在业务发展和资本价值方面都具有较为充分的想象空间。

据公开资料所示,方直集团连续多年位列中国房地产开发企业百强之列,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的“2021中国房地产TOP500测评成果”中,方直集团荣膺“2021中国房地产开发企业综合实力TOP100”;在亿翰智库发布的2021中国房企综合实力排名榜中,方直集团排名第69位。

值得注意的一点,持续深耕大湾区的方直集团,业已在这中国最具发展前景的湾区构筑起领先的优势,包括深度了解大湾区的政策、产业结构、人口聚集及城市规划、当地市场和客户偏好,与当地政府、银行等业务伙伴稳定及良好的合作关系,使其在大湾区建立专业、资源、战略、品牌等多方面拥有多重相对优势。

据介绍,在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合发布的中国大湾区房地产50强中,方直集团2020年、2019年分别位列第20及23位。此外,方直集团亦被中房协评选为“2021中国房地产企业华南十强”,亿翰智库评选为“2020中国房地产企业粤港澳大湾区竞争力十强”。

近年来,方直集团坚定深化其大湾区发展战略。方直集团已经实现了在大湾区主要城市的全面布局,截至2021年9月,已布局了九个湾区内主要的城市,包括深圳、广州、佛山、惠州、中山、珠海及东莞等,规划落地项目逾40个,成功在大湾区核心城市群完成了战略性布局,一举拥有了广东省内具有战略性区位优势的土地储备。

截至目前,方直集团土地储备面积共计488万平方米,其大部份的土地储备皆位于大湾区,占其总体土地储备的比例约85.9%,这些较为稀缺的、优质的土储规模足以支持集团未来3-5 年的业务发展。

作为深耕大湾区的领先开发企业之一,方直集团有望搭乘大湾区建设的东风,继续分享国家政策、区域经济发展、人口流入、消费升级等诸多红利,有机会成为备受市场关注的一支拥有长期成长空间的大湾区概念“黑马”房企。

三、不断夯实“产品+管理”核心竞争力,站在行业长期估值提升的起点

一家具备持续成长潜力、增长弹性及后发优势的中小房企,必须建立起其差异化发展模式或路径,并持续巩固、夯实、堆高自身的竞争性壁垒,这是推动它们持续拓展、维持长期稳健增长的驱动力来源。

而对于方直集团来说,笔者认为,其对“产品+管理”方面理解和长期积累是拥有着相当的独到之处,这是公司核心竞争力的重要构成部分。

(1)打造居住品质标杆,“4+X”全形态产品线成核心支撑

坚持“质量化”发展路线,多元化的产品结构和创新性的优质产品,使得方直集团能够逐步构建起较为清晰的市场竞争力,这是在行业内确立区域领先地位的重要保障来源。基于对客户需求的深入研究,方直集团构建了覆盖从质量刚需到顶级物业且已成熟的“4+X”产品线。方直“4+X”产品线包含湾墅系列、天颂系列、铂雅系列、乐风系列以及X系列,成功打造以方直?珑湖湾,方直?星耀国际等多个高质量标杆项目。

方直集团同时亦致力于创新,持续提升客户的居住体验,创造性地开发出带有标签性的“纵向延展的飞机行点式住宅”。据介绍,其特点在于能在地块宽度紧张的情况下,使得常见的六户住宅单体获得更充足的日照和采光效果。而对于常见的四户住宅单体,方直集团设计了一项专属的“四宫格拼点式住宅”,在不造成用地浪费的情况下,大大地改善后排户型地采光效果。

近年,方直集团以精品住宅为开发主线,并战略性选择进入科技产业园开发,同时顺应人们美好生活的需求,拓展文旅项目。

在布局科技产业园方面,方直已在龙岗中心城区北部计划发展深圳方直生物科技产业中心,建设用地面积为1.93万平方米,计容面积为1.26万平方米;文旅项目方面的布局,则以方直?大泉山海项目为例,该项目位于广东省阳江市阳西县织篢镇,占地面积约168,209平方米,规划建筑面积约301,424平方米,将成为其文旅康养形态业务下所持作的未来开发项目之一。

(2)健全高效的管理体系,形成持续发展的内在驱动力

目前,方直集团所建立起的系统化、标准化及高效率的现代化管理、开发及运营模式,强大的运营标准化能力及完善的产品标准化体系,覆盖整个房地产项目开发,从土地获取、建设、销售到售后服务,这为其未来成长提供了强大的内在驱动力,这将有利于持续激发公司成长与升级的活力,以此来支撑公司长期的可持续性增长。

对于土地市场布局,方直集团内部完整的审核体系,将通过对项目的投资收益、现金流、市场发展潜力等维度的分析及研究,制定完善的投资拿地策略。最终自上而下的根据公司发展战略,优化土地结构,科学搭配“短中长”项目,达到健康运营的目的。

另外,方直集团采取灵活而多元化的土地获取方式,主要通过收并购或招拍挂方式,同时兼顾城市更新方式。方直集团在招股书中介绍,集团将积极参与城市更新项目,表示要“顺应国家关于集约节约利用土地的战略筹划,积极推动旧厂房、旧村庄的整体改造,有利于支撑公司中长期发展”。

方直集团利用其多年来不断累积和迭代升级的“方直数据库”,以支持以客户为导向的持续差异化产品开发和运营战略。并建立了完善的成本管理体系,规范的招投标制度和其他标准化流程。在预算管理、项目建设等方面的优势效应逐步浮现和释放。

值得关注的是,在清晰的业务战略和健全的管理体系、专业的管理团队支撑下,财务杠杆可控性强的方直集团近年的财务结构呈现出持续改善、稳健向好等综合特征。

总结来说,以上所提及的关键之处均离不开方直集团一直坚持高标准的治理原则,当前集团所建立的较为完善合理的公司治理结构,以及专业的管理团队,这将有助于其实现长期的可持续增长与承担更多社会责任,令股东、客户和雇员的价值最大化,并为国家和社会、人民的福祉提升做好了长期贡献的充分准备。

公司所拥有的较高ESG评价和追求,将不断提升投资者对集团长期价值溢价空间挖掘的可能性及预期,这是笔者判断公司突出的亮点之一。

(3)行业渡过了“至暗时刻”,状况改善能逐步被验证,利好公司长期经营发展

就整个房地产板块的估值而言,无论是放在整个港股市场,还是对比其自身历史估值的位置,都可以发现其已处于最低的水平,其也成为低估值投资策略必定会关注的其中一个可选方向。

国金证券在年初发表的年度投资策略上旗帜鲜明的看多2021全年的地产股行情,其核心观点为房地产调控政策本质上是对行业的供给侧改革,整体上会长期有利于头部优秀的房地产公司,年初时国金还认为房地产股票估值处于历史低位,基本面处于恢复阶段,因此判断2021年是房地产板块长期估值提升的起点。

而近期经历的房地产企业信用风险事件,进一步压低房地产行业整体估值,意味着比之于年初还要更加低,随着风险事件被市场消化而出清,以及政策面、宏观面出现的有利的边际变化,行业长期估值从底部提升预期正不断加强,结合行业投资环境、背景来考量,房地产行业投资或已渡过了“至暗时刻”,往后将会是逐步改善的状态。

因此,对于方直集团来说,等待它的将会是一个持续改善的估值与经济环境,无论是经营或是资本运作方面均属于积极有利的,我们或许不应低估这些要点对公司长期发展带来的支撑作用。

(责任编辑: HN666)
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