龙湖智创生活将上市，六大维度透视其市值-股票频道-和讯网

文 | 研究员孙福临、何俊峰、史晓敏

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龙湖的物业板块上市计划，终于提上了日程。

1月7日，龙湖集团宣布，其旗下物业板块将以“龙湖智创生活”之名正式向港交所递交上市申请，其也成为2022年开年第一家递表的物企。至此，行业前十大物企均已上市或宣告即将上市。

继同等体量的企业相继敲钟之后，行业对龙湖的物业板块上市，可谓“渴盼已久”。但龙湖自己对此似乎并不着急，这也是其一贯风格：厚积厚发。

龙湖智创生活，是一个崭新的名字。其定位为全新智慧生活和空间服务品牌。据了解，这是龙湖基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中生长出来的全新品牌，并将其原有的智慧服务、商业运营等业务都融合了进来。可见龙湖对其寄望之高。

截至2021年12月28日，龙湖智创生活合约及战略合作面积4.40亿平方米，在管面积2.54亿平方米；据克而瑞物管CPIC数据库统计预估，2021年全年，龙湖智创生活管理面积可达2.7亿平方米。此外，在商业运营服务板块，龙湖智创生活为60个购物中心提供商业运营服务，合计在管面积580万平米......

由此来看，作为行业“优等生”的龙湖不急于将其物业板块推向资本市场，着实也是奔着一个好成绩去的。

关于龙湖智创生活即将上市的文章已经很多，都各有其角度，本文将从更多维、更纵深的角度来透视其过往多年积淀与未来上市成色。

龙湖多年的蓄势与培养，将收获怎样的果实？我们从六大维度：母公司支持度、规模扩张能力、服务品质、多种经营服务、科技应用、特色模式，一一拆解。

维度一母公司支持度：

“优等生”的稳定发挥与持续输出

母公司支持力度一直是资本市场评价上市物企发展独立性的重要指标。过往，地产行业稳定，母公司稳定的规模输送是助力物企发展的基石。近年来，地产下行趋势下房企暴雷频发，母公司规模输送存在较大不确定性，龙湖是为数不多在大环境下仍然坚挺的企业之一。龙湖对外一直给人以“稳健”的品牌形象，企业经营与品牌形象契合度高， 2021年龙湖集团“三道红线”全绿，是十足的行业“优等生”。

在企业管理面积上，近三年龙湖集团操盘面积均在1000万㎡以上，且持续增长，2021年企业操盘面积1517.7万㎡。截止2021年上半年，企业土地储备面积为7010.9万㎡，企业经营稳定，且持续的销售与充足的土地储备为龙湖智创生活带来稳定的规模输出。

维度二规模扩张能力：

外拓持续发力，站稳第一梯队

市场化外拓：持续收并购与市拓，储备力量冲击资本市场

为了储备力量冲击资本市场，2021年龙湖智创生活并购频繁，全年累计花费42.89亿元进行收并购。一方面，企业通过对无锡九龙仓物业、北京祥和物业等标的的收购，持续加强在中高端住宅业态的布局；另一方面，通过对亿达服务、楷林商服的收购，为企业在产业园区、中高端写字楼等业态上做补充。

收并购动作之外，2021年龙湖智创生活市场化外拓也持续发力。企业通过招投标方式对外直接拓展，涉及业态包括住宅、商业、办公、产业园、学校、公建等业态，在江苏、四川、安徽等多个省份均有布局。

规模站位：在管规模一梯队，合约在管比TOP5

克而瑞物管发布的2021年中国物业服务企业管理规模榜TOP100数据显示，龙湖智创生活2021年在管面积排名第9位，克而瑞物管CPIC监测数据约为2.7亿㎡。根据龙湖智创生活最新招股书数据显示，截止2021年12月28日，龙湖智创生活在管面积为2.54亿㎡，根据该面积企业最新排名略有调整，当前排名第10位，仍属于第一梯队。合约在管比体现了企业未来规模的成长性，2021年在管规模TOP10物企合约在管比均值为1.62，龙湖智创生活合约在管比为1.73，在头部企业中排名第5位。

2021年是企业规模快速扩张的一年，未来几年规模仍是行业发展的主旋律，头部物企纷纷发布规模/业绩指引，明确未来企业规模拓展目标。根据龙湖智创生活2021年在管面积，按照年复合增速50%乐观预估，其2025年在管面积约为12.7亿㎡，结合头部物业规模发展目标，企业在管面积可进入TOP5之列。

维度三服务品质：

品牌价值与业主满意度凸显其服务力

在激烈的竞争环境中，服务品质是赢得市场的根本，服务力则是企业长期可持续发展的基础。龙湖智创生活在行业和业主心目中一直具有较好的口碑和美誉度。作为全国领先的智慧生活和服务提供商，龙湖智创生活秉承着“善待你一生”的品牌愿景，将“空间即服务”作为核心理念，为人们打造有生命的空间，提供有温暖的服务。

龙湖智创生活智慧人性化的服务逐渐深入人心，在物业管理服务在不断外拓的同时，始终维持高标准的服务，赢得良好的用户口碑，业主满意度连续12年超过90%。截至2021年9月30日，住宅及非商业物业管理服务合约的留存率高达92.9%。

维度四多种经营服务：

业务网广、协同性高，社区增值盈利能力强

龙湖智创生活在全国80余个城市服务800多个住宅社区，庞大的住宅项目组合可触达广大的业主和住户客群，为龙湖智创生活开展多元化的增值服务奠定坚持的基础。同时，依托“一个龙湖生态体系”，龙湖智创生活积极推动自身业务的发展，与地产开发、商业投资、租赁住房、房屋租售等业务相协同。

此外，龙湖智创生活也是行业内较早探索增值服务的公司，目前已拥有大量优秀的专业人才，并逐步探索出较为成熟的运营模式和管理方法。数据显示，龙湖智创生活社区各业务线收入均持续提升，其中社区增值服务增长显著。与上市物企相比，2020年龙湖智创生活社区增值服务收入为9.80亿元，位于第八位，占比为17.99%。至2021年9月，物业管理服务收入、非业主增值服务和社区增值服务收入分别为34.27亿元、12.71亿元和13.14亿元，分别较上年同期增长53.72%、57.41%和108.87%，三项业务收入基本上形成6:2:2的占比。

在盈利能力方面，龙湖智创生活的社区增值服务毛利率居于高位。根据中物研协数据，2020年上市物企社区增值服务毛利率均值为44.90%，同期龙湖智创生活达65.17%，在上市物企中位列第三位。

维度五科技应用：

科技投资占比高，锚定“硬科技”

母公司大手笔的科技投入，引领龙湖智创生活在科技方面的突破。龙湖集团通过对科技的大量投资，现已具备行业领先的科技能力。截至2021年9月30日，龙湖集团共拥有142项专利技术，其中29项为发明专利，并有210项专利正在申请过程中。龙湖集团强大的科技能力为龙湖智创生活发展自主技术基础设施奠定了坚实的基础。

龙湖智创生活也是行业中在物业管理和服务流程大手笔投入数字化、智能化改造的公司之一。基于龙湖集团对科技的长期投入和强大的研发团队及其自身科技赋能的业务策略指引，龙湖智创生活也建立一套完整、系统化和行业领先的科技体系，通过人工智能、AIoT及智能应用，为业务流程以及员工和供应商赋能。

智慧化的物业服务为业主生活提供了全新的体验，也显著提升了企业的运营效率。根据中物研协和上海易居房地产研究院数据， 2020年上市物企和500强企业人均创收分别为18.43万元和15.40万元、人均管理面积分别为6030.68平方米和5527.64平方米，而龙湖智创生活人均创收34.66万元，人均管理面积9300平方米，运营效率指标位于行业前列。

同时，科技的赋能半径，同样触及到商业运营层面，在龙湖智创生活运营的购物中心中，八个数字化工具，已经涵盖了运营的方方面面。例如，提供会员服务、营销活动和在线销售的“流量在线”、提供租户服务、租户经营赋能和增值服务的“商户在线”、协助资产管理决策的“资产在线”等等。

此外，在内部运营方面，龙湖智创生活利用“小当家”、“云图梭”以及工单管理系统等移动互联网和数字化工具赋能员工，改善内部运营管理，实现高效的工作任务分配、工作质量监控及绩效评估，提高管理效率和有效性。

维度六特色模式：

“物业+商管”双轮均好发展，PE几何？

作为“物业+商管”模式的又一龙头企业，龙湖智创生活与总管理面积同一梯队物企相比，营业收入和净利润均处于领先水平，展示出商管业务的高收入特点。但是从利润率上来看，龙湖智创生活的表现还不够突出，能否得到比同类企业更高的估值水平引发行业思考。

从“物业+商管”第一股宝龙商业上市，商业运营第一股星盛商业上市，到商管龙头华润万象生活上市，再到中骏智慧商管上市，资本市场对于“商管”一直较为青睐。商管业务相对突出的企业，估值普遍超过普通物企，华润万象生活估值一度破百。龙湖智创生活作为背靠龙湖集团的头部“物业+商管”服务企业，其估值几何也是值得探讨的。