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房地产风险加速释放,公募REITs重要性可比肩注册制改革,光伏风电REITs迎来发展机遇

2022-01-13 11:26:47 财联社 

财联社(上海,记者 刘超凤)讯,1月12日,2022年第六届CNABS资产证券化年会在上海召开。

中诚信国际信用评级有限责任公司董事长兼总裁闫衍表示,2021年中国债券市场在稳增长和防风险的政策影响下,净风险和流动性风险叠加,呈现三大特征:债市新增违约发行人为近三年最低;房地产风险加速释放;债券兑付延期展期事件有所增加。

首批九单、第二批两单基础设施公募REITs自推出之后,获得市场广泛认可。上海和逸信息科技服务有限公司创始人林华表示,“基础设施公募REITs对我国的不动产投融资改革有重大意义,其重要性可比肩注册制改革。短期来看,REITs可以盘活存量资产,支持经济重启;长期看为居民投资提供大类资产配置工具,助力中国经济转型升级。”

林华还表示,商业不动产中长期可能会被列入公募REITs的范围。在国家双碳战略的背景下,光伏、风电为底层的REITs会得到较快发展。

中诚信国际闫衍:债券市场呈现三大特点

中诚信国际信用评级有限责任公司董事长兼总裁闫衍表示,中国资产证券化市场经过去年的快速发展,已经成为国内债券市场重要的组成部分。2021年国内资产证券化市场整体发行规模仍然稳中有升,资产证券化市场信用风险事件仍远少于信用债市场,资产证券化二级市场交易活跃度明显提升,ABCP等创新产品结构引领市场推陈出新,结构化产品对“双碳”相关产业大力支持,公募REITs受到市场机构的广泛认可,未来国内资产证券化市场大有可为。

闫衍认为,2021年中国经济增速呈现前高后低态势。在此背景下,2021年中国债券市场在稳增长和防风险的政策影响下,净风险和流动性风险叠加,呈现三大特征:债市新增违约发行人为近三年最低;房地产风险加速释放;债券对付延期展期事件有所增加。

闫衍表示,“在高度重视防范化解债券违约风险背景下,债券市场新增违约发行人虽有所减少,但受多家大型民企爆发违约风险影响,债券市场信用风险仍在持续释放。”

2021年监管部门发布并完善一系列政策法规,有效防范化解风险,促进债市高质量发展,债市新增违约发行人为近三年最低。

以恒大事件为主的房地产债市风险备受市场关注。闫衍认为,“严监管下房地产领域流动性风险和信用风险加速释放,虽然近期相关融资政策出现边际松动,地产行业宽信用预期升温,但市场对民营房企信心修复仍需时日。”

2018年以来,发行人与持有人达成债券展期协议的事件逐年增加,近期房地产领域将有很多债券展期事件。

“债券展期对于短期缓解发行压力起到了一定作用,但是是否真正能够解决债务的危机,很大程度上取决于自身的造血功能修复,以及外部融资环境和融资渠道的改善。随着展期事件可接受程度的提升,债券展期兑付期间也在逐步变长,从几个月延伸到一年以上,但宣传债券展期的发行人仍存在信用风险延期暴露的可能。”闫衍表示。

商业不动产或将纳入公募REITs

2021年以来,首批九单、第二批两单基础设施公募REITs自推出之后,获得市场的广泛认可。

上海和逸信息科技服务有限公司创始人林华表示,“基础设施公募REITs对我国的不动产投融资改革有重大意义,其重要性可比肩注册制改革。短期来看,REITs可以盘活存量资产,支持经济重启。长期来看,REITs可完善不动产、基础设施投融资的循环,为居民投资提供大类资产配置工具,助力中国经济转型升级。”

林华补充道,“推出的REITs资产质量非常好,形势一片喜人。最近还有很多项目在报,各地非常踊跃。北京、上海、西安、南京等各地纷纷出台政策,来推动基础设施REITs的发展。”

中国基础设施公募REITs的发展动力,应是“3+1”的过程。林华表示,“资产证券化是融资工具,REITs是资本运作平台。ABS和REITs有一个共同点,二者都是表外资产。表外业务有三个动力:一是主体投资能力,投资能力越强的主体越愿意把资产卖掉进行再投资。二是资产负债表承受能力,如果企业报表很强大,资产不需要卖掉;但如果报表不够大,资产就需要卖掉。三是综合成本,表内成本和表外成本作比较,如果表外资金成本低于表内资金,可能需要出表融资;如果表内资金成本已经很低,就没有出表的动力。”

展望公募REITs的发展前景,在国家双碳战略的背景下,林华认为,“双碳会是一个重要类别,光伏、风电为底层的REITs会发展比较快。”

目前,基础设施公募REITs并不包含商业不动产。林华认为,商业不动产在中长期可能会被列入公募REITs的范围。不动产金融的本质是不断再融资的过程,通过再融资方式缓解银行压力。用REITs做股权建设不动产后,住宅就是首付和按揭,商业不动产就是股权和商业不动产贷款。而不动产的主要问题是资产期限长、融资期限较短,这也是行业颇为关注的问题。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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