银河证券：房地产行业供需两端政策持续发力 关注板块两会行情

智通财经APP获悉，银河证券发布研究报告称，短期维度：目前房地产行业基本面仍处于下行途中，景气度处于历史最差，在“稳增长”主线下，政策博弈预期不断增强，行情演绎路径逐渐清晰，从国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。目前房地产行业政策支持从供给侧向需求侧逐步过渡，3月份行业进入政策密集期，后续关注两会前后的政策落地、首批集中供地及房企收并购情况。中长期维度：集中度加速提升+盈利企稳预期，利好“三好房企”。目前房地产行业风险还未暴露完毕，加速出清阶段虽有阵痛，但对长期发展来说利大于弊，待行业出清结束之后，集中度进一步提升，信用格局也将重塑，同时土地溢价率的下降也带来盈利企稳预期，银河证券认为中长期来看，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。

物业管理：物管板块仍属于黄金赛道，21年的并购热潮也预示行业规模扩张和资源整合进入新阶段，增值服务的发展为高成长持续赋能，地产政策缓解带来布局时机。轻资产、低负债率、现金流稳定的行业属性为估值提供支撑，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。随着竞争加剧、经营效率提升，在经过大浪淘沙之后，具备强品牌力、强业务拓展能力及经营效率高的优质物管公司将迎来市场的认可。银河证券建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A(000002.SZ)、保利发展(600048.SH)、金地集团(600383)(600383.SH)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)、新城控股(601155)(601155.SH)、金科股份(000656)(000656.SZ)；建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914.SZ)、碧桂园服务(06098)、华润万象生活(01209)、旭辉永升服务(01995)、金科服务(09666)、新大正(002968.SZ)。

银河证券主要观点如下：

一、2月销售延续低迷走势，市场压力依然严峻

2022年2月，30城新房销售面积同比增速-27.30%，环比增速-42.10%，成交套数同比增速为-28.36%，环比增速为-40.13%，本月成交面积和套数同环比均有一定幅度下滑，目前销售正处于筑底的过程中。分线来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-6.51%/-23.14%/-51.65%，环比增速分别为-34.12%/-42.38%/-51.12%，一、二、三线城市成交同环比均有所恶化，销售修复还有需时日，三线城市销售压力依旧最大，未来区域间的分化将继续拉开。

二、扩内需、稳增长，供需两端政策持续发力

近期，中央及各省市从供需两端持续发力，郑州“认购不认贷”更是打响主要城市政策托底楼市的第一枪。具体来看，供给端政策主要包括：预售资金监管纠偏、并购贷款、保障房贷款不再计入“三条红线”相关指标等；需求端主要包括：下调商贷首付比例和房贷利率、加大住房公积金贷款力度等。3月份是行业政策密集期，预计两会之后会有更加有力度的“稳增长”举措出台。

三、板块处于业绩压力期，但不应为目前关注重点

从房企公布的业绩预告或快报来看，多数企业的表现不及市场预期，部分甚至出现归母净利润同比大幅减少90%以上的情况。各企业业绩下降的主要原因有：1)基本面下行趋势下，计提跌价准备；2)受前期限价和高地价的影响，结算毛利率持续下滑；3)受资金紧张及疫情等因素影响，交付项目数量减少等。银河证券认为房企当前的业绩是过去3年左右经营情况的体现，市场对房企业绩下修早有预期，目前的关注点不应放在房企的当期业绩上，行业政策环境和房企融资环境的改善是行情主要催化剂。

四、住宅板块估值修复在途，向上空间较大

截至2022年2月28日，房地产板块市盈率为7.60X，目前板块估值高于1年移动均值7.35X，低于3年移动均值8.51X，房地产板块市净率为0.96X，稍低于1年移动均值1.00X，低于3年移动均值1.23X，住宅板块估值修复拐点初现，但相对来说仍处于历史底部水平，向上修复空间较大。

本文选编自微信公众号“ 中国银河(601881)证券研究”作者：王秋蘅；智通财经编辑：徐文强。