半年报深度丨未雨绸缪、穿越周期 龙湖集团筑宽业务围栏

8月26日，龙湖集团发布2022年中期业绩公告。报告显示，上半年龙湖集团实现营收948亿元，同比增长56.38%。其中包含商业投资、租赁住房、物业板块等在内的经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%。

在上半年，龙湖集团以其均衡的业务发展、高质量的产品与服务、较高的盈利水平、通畅的融资渠道、稳健的财务状况，展示了其穿越周期实现发展的底色。

此外，在“空间即服务”的战略引领下，龙湖集团上半年经营性收入首次突破百亿元，“一个龙湖”生态体系不断壮大。喊出“聚焦协同，穿越周期”为题的龙湖集团，彰显出对未来发展的笃定。

未雨绸缪 “三道红线”连续六年保持绿档

报告显示，上半年龙湖集团实现营收948亿元，同比增长56.38%；毛利201.5亿元，同比增长20%；毛利率为21.3%。

值得注意的是，上半年龙湖集团控制成本动作明显。在营收大幅增长的情况下，一般及行政开支同比减少12.7%，销售费用同比减少7.5%，从而保证了给以股东正增长回报。上半年龙湖实现净利108.83亿元，同比增加7.44%，净利润率为11.48%；其中归母净利润74.8亿元。

财务状况方面，截至6月底，净负债率55.3%，现金短债比4.07，剔除预收款的资产负债率68%，连续六年保持绿档，满足“三道红线”要求。

此外，龙湖集团平均融资成本进一步下降至3.99%，再创新低，是其历史上首次融资成本降到4%以内；负债结构亦保持合理，平均账期为6.28年。龙湖集团CFO赵轶在业绩发布会上介绍称，公司一年以内到期债务占比约10.1%，到年底基本无偿债压力。

受益于良好的财务状况，龙湖集团持续获资本市场认可，评级稳定。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪(002280)（AAA）展望均为稳定。今年5月，龙湖集团再度荣登《福布斯》全球企业2000强，连续12年上榜。与此同时，龙湖连续两年入选《财富》世界500强榜单，排名跃升至第412位，稳健的经营质量和强大的企业综合实力，进一步获得认可。

有业内人士表示，多年来龙湖集团发展稳健，除了其勤勉务实、踏实进取外，也离不开未雨绸缪的布局。龙湖集团董事会主席吴亚军在业绩发布会上也印证了这一点，她表示，在多年前，龙湖集团就有所思考和布局，提前预见到行业周期并思考了应对策略。

聚焦协同 经营性业务收入首次突破百亿

在地产开发主业外，龙湖集团探索业务模式持续升级、多元化业务协调发展，其商业投资、租赁住房、空间服务等经营性业务步入收获期。财报显示，上半年龙湖集团包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。

具体来看，在商业投资业务方面，上半年龙湖集团整体租金收入46.5亿元，同比增长26%。同时在重庆、青岛、杭州、苏州新增运营4座商场。截至报告期末，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，建筑面积为618万平方米，整体出租率95.6%。

据了解，龙湖集团目前在手商业项目共有近130座，其中开业9年以上的商场10个，6～9年的8个，3～6年的11个，3年以内的36个，龙湖集团每年都会保持10座左右的开业数量。

今年下半年，龙湖集团将有多个商场在北京、上海、武汉、成都等一二线城市陆续正式开业。据陈序平介绍，整个商业板块龙湖会力争达到每年30%的复合增长，将持维持可观的增长。

值得注意的是，随着房地产市场的调整，轻资产运营成为多数房企的选择，龙湖商业也在持续探索，打开全新商业格局。

其中龙湖于3月牵手中港置业，携手打造龙湖在成都的第一个天街系轻资产项目；5月在重庆开业的龙湖爱加两江星悦荟，是龙湖在全国首个轻资产星悦荟项目；同月杭州吾角天街是全国首个开业运营的轻资产天街，也是杭州首座潮玩主题型商业，项目定位为X·青年联盟 Awake Youth，拓宽了城市商业空间的边界。

在租赁住房业务方面，上半年龙湖旗下“冠寓”长租公寓租金收入11.8亿元，同比增长11%，5年复合增长率达152%。据了解，龙湖冠寓已经在全国30多个高能级城市累计开业房间数已超11万间，开业超过六个月的房源出租率为95.4%。

同时，龙湖冠寓也在积极与多个城市政府和企事业单位合作，6月底龙湖冠寓已在全国10余个重点城市，合作落地40余个项目，提供超2万套人才住房。在保障性租赁住房布局上，龙湖冠寓长沙金融中心店、武汉新壹城店、合肥创富工坊二店、天津南开王顶堤店等多个保障性租赁住房项目已开业运营。

陈序平在业绩发布会上表示，未来以商业投资、长租公寓、龙湖智创生活业务组成的经营性收入，将力争保持30%-40%的年化增长，为龙湖贡献现金流和利润，对龙湖穿越周期起到非常重要的稳压器的作用。

轻重并举 “一个龙湖”生态体系发展壮大

“空间服务”也是龙湖集团新的发力点。

财报数据显示，在空间服务业务中，龙湖智创生活实现全口径收入约63亿元。据了解，龙湖智创生活目前在管面积为2.8亿平方米，合同面积已经达到了4.8亿平方米。其中，商业运营在管面积620万平方米，合约项目135个。

今年1月份，龙湖集团曾发布公告称将拆分龙湖智创生活上市。在业绩会上赵轶对此回应称：“目前龙湖智创生活的上市准备已经就绪，但当前市场情绪不佳，我们会把重点转向内部，关注转化率、接管效率以及毛利率方面提升，同时也会减少低质量的收并购。”

此外，在当下数字化、智能化浪潮快速发展的背景下，智慧营造领域成为一片新的蓝海，在业绩发布会上，龙湖集团旗下智慧营造品牌——龙湖龙智造，也首次对外亮相。

资料显示，龙湖龙智造以“智造未来城市”为理念，为城市营造提供全业态全周期的“一站式解决方案”，致力于成为“智慧营造领航者”。核心业务涵盖开发管理、前期策划、产品管理、方案施工图BIM设计、数字孪生等五大产品模块。

龙湖集团执行董事兼CEO陈序平在业绩发布会上指出，龙湖龙智造与纯粹做传统代建代销服务企业的优势，在于龙湖在TOD方面多年沉淀下来的能力，过去几年超过百亿的数字化投入，积累的关于数字化、VR包括线上、线下一体的能力，以及一站式、全周期、全业态的服务。

陈序平进一步表示，龙湖龙智造还是坚持在龙湖聚焦的城市、聚焦的板块。我们不会为了规模纯粹去冲项目数量，还是根据每个项目的商机，满足我们客户的需求。我们也是因为有信心、有能力帮业主方把项目做出来，才会接这个项目。

践行责任 持续释放善待能量

众所周知，2022年房地产行业面临前所未有的挑战。7月29日，中央政治局会议指出：“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”同时今年上半年全国多地多个项目出现业主集体“停贷”现象的背后，凸显出“保交楼的重要性。

龙湖集团也积极履行社会责任，数据显示，上半年龙湖如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%按期交付，其中超30%项目实现提前一个月以上交付。

中期业绩报告显示，龙湖集团提出“以新交心”为主题的智善交付体系，是对传统房产交付理念和实践的全新升级，形成“新居所”、“新家园”、“新生活”三大价值维度，基于当代人对美好生活的需求，以“交付”为起点，为业主提供全生命周期的服务，践行“善待你一生”的企业愿景。

此外，龙湖不断升级交付体验，上线“云交付”，“交房即交证”等服务，交付客户满意度高达91%。

除“保交付”外，龙湖集团恪守企业社会责任，致力于构建与客户、员工、环境、行业和社会共赢的和谐生态。

据了解，截至2022年上半年，龙湖公益基金会在关爱儿童、助学兴教、助老扶贫领域陆续开展了“欣芽计划”、“湖光计划”、“展翅计划”、“溪流计划”、“万年青(000789)计划”等37个公益项目，累计帮扶超150万人。龙湖志愿者人数超4800人，累计志愿服务超13700小时。

年初以来，多地疫情频发，龙湖公益基金会积极统筹协调，累计投入超3000万元助力全国多个城市抗击疫情，龙湖集团及创始人已累计捐赠近18亿元。

与此同时，龙湖高度重视国家“双碳”战略，现已公布到2030年单位面积碳排放强度降低15%的减碳目标。截至年中，公司累计满足绿建标准的项目超1亿平方米，且新增项目100%满足绿建标准，持续践行低碳、绿色的可持续发展理念。

因在企业社会责任层面的突出表现，龙湖获明晟MSCI ESG评级BBB级，连续两年提升；获全球房地产可持续性标准GRESB绿色三星级认可；获Sustainalytics“低风险”评级，风险分数15.8分，为国内房企最低；入选首届福布斯中国ESG50，可持续发展及社会责任实践屡获认可。