滨江集团(002244):销售领先行业 拿地积极扩张

2023-01-04 07:15:05 和讯  申万宏源研究袁豪/曹曼
  投资要点:
  22 年销售额1,539 亿、同比-9%,12 月销售204 亿、同比+40%,显著优于行业。根据克而瑞数据,公司12 月销售额204 亿元,同比+40.2%,高于Top50 房企平均增速-30%;销售面积41 万平,同比+20.1%;销售均价5.0 万元/平,同比+16.8%。2022 年公司实现销售额1,539 亿元,同比-9.0%,远好于Top50 房企均值-40.5%,并完成年初公布的全年销售额目标1,500-1,600 亿元、同比-11%~-5%;克而瑞排名第13 名,同比提升9名;其中杭州分别以网签金额718 亿元和565 亿元,继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜第一。22 年公司销售面积308 万平,同比-13.4%;销售均价5.0 万元/平,同比+5.1%。
  考虑到公司22 年拿地积极,预计房地产行业销售将进入改善通道,并且杭州近期频频放松限购、落户,拿地积极之下公司23 年销售弹性较大。
  22 年拿地额733 亿、同比+3%,对应拿地/销售金额比48%、拿地持续逆势扩张。根据公司官网,公司22 年拿地金额达733 亿元,同比+3.2%,位列中指院拿地榜单第7 名,同比提升8 名;其中权益拿地额374 亿元、权益比例51%,对应新增货值超1,500 亿元;拿地面积473 万平,同比+0.8%;拿地均价1.55 万元/平,同比+2.4%。22 年拿地/销售金额比48%,拿地/销售面积比154%,拿地/销售均价比31%。公司持续积极加仓拿地,将推动公司后续销售改善弹性。截至22H1 末,公司总可售货值3,200 亿元,其中杭州、浙江(除杭州)、其他分别占比62%、22%和16%,土储量多质优。
  三条红线稳居绿档,融资保持通畅、并成本保持低位,持续助力公司逆势积极扩张。截至22Q3 末,公司持续处于三条红线绿档,剔预负债率67.6%,同比-3.8pct;净负债率60.8%,同比-19.7pct;现金短债比1.5 倍,同比-1.6 倍。22Q3 末有息负债500 亿元,同比+19.2%。
  22H1 末有息负债中银行贷款和债券类分别占比78%和22%;平均融资成本低至4.70%,较21 年继续下降20BP。2 月至今公司成功发行4 笔债券:2/23 短融7.2 亿元/3.55%/1年,7/1 短融9.7 亿元/3.90%/1 年,8/19 中票9.4 亿元/4.80%/2 年,11/21 中票8 亿元/5.80%/2 年,融资渠道持续保持畅通,逆境中融资优势凸显。
  投资分析意见:销售领先行业,拿地积极扩张,维持“买入”评级。滨江集团深耕杭州30载,公司自2015 年开始销售换挡加速,2022 年公司销售排名已提升至行业第13 名。近年来公司积极拿地扩张,2015-21 年拿地/销售金额比均值达60%,2022 年达48%,公司拿地聚焦于大杭州区域,目前可售货值中杭州占比62%,将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。公司也是近期民企中唯一积极并购的房企,彰显资金实力,也有利于后续市占率和权益比的提升。我们维持公司22-24 年每股收益预测分别为1.22/1.40/1.61元,对应22/23PE 为8.0/6.9X,维持目标价13.40 元/股,维持“买入”评级。
  风险提示:地产调控政策超预期收紧,去化率不及预期,融资收紧、成本上升。
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(责任编辑:王丹 )

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