招商蛇口(001979)：业绩压力释放 销售拿地靓丽 未来增长可期

　　投资要点
　　事件：
　　公司发布业绩预告，22 年归母净利润预计盈利38-46 亿元，同比下降55.65%-63.36%；12 月公司实现签约面积235.16 万平方米，同比增加6.07%；实现签约金额426.04 亿元，同比减少3.25%。
　　点评：
　　22 年业绩受行业环境影响，大幅下滑，当前业绩充分释放过往不利因素。业绩下滑主要因行业环境影响下，结转毛利率下降、计提减值增加。（1）受市场下行、结转区域结构变化的影响，开发业务结转毛利率阶段性下降。（2）积极处置去化困难的项目，优化资产负债表。（3）计提资产减值准备同比增加。
　　（4）公司转让子公司产生的投资收益同比减少。（5）疫情对资产经营业务冲击明显，持有物业的出租率和租金水平受疫情影响，此外，公司累计减免租金约7.49 亿元。当前业绩释放过往不利因素，公司持续坚定“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，在提质增效的总原则下，发挥传统优势，探索新发展模式，促进公司实现盈利能力和经营规模的企稳回升。
　　22 年销售表现大幅优于行业，23 年销售弹性有望体现。22 年全年累计实现销售金额2926.0 亿元，累计同比下降10.5%；累计销售面积1193.7 万平方米，累计同比减少18.5%。好于行业表现，22 年百强房企销售金额同比-42.3%，销售面积同比-46.8%。尤其是下半年以来，销售恢复明显，7-12 月销售金额同比增长16.0%，其中，9 月、10 月单月增幅超50%。
　　全年拿地积极，聚焦核心城市，助力未来增长。22 年全年累计拿地金额1260.0亿元，拿地金额占销售金额比重43.1%。根据拿地金额计算，一线城市占比49.5%，二线城市占比34.1%，三四线城市占比14.0%，海外占比2.4%。其中：
　　上海（27.8%），北京（11.7%），深圳（10.0%），苏州（6.6%），合肥（6.2%）。
　　融资优质仍然明显，重组强化优质资源。12 月公司发行5 笔债券，共计54.5亿元。2022 年公司共计发行债券374.2 亿元，加权平均利率2.82%，突显央企融资优势，受益供给侧改革。重组提高公司在前海片区享有的资源价值，有利于公司未来业绩提升。此外，公司拟发行股份购买资产并募集配套资金，提高公司享有的前海片区优质资源价值。
　　投资建议：公司积极响应政策放松，股权融资重启。且公司销售、拿地表现优于百强房企，在一二线核心区域有大量优质土地储备，持续看好公司投资价值。
　　根据公司业绩公告，我们调整22-23 年EPS 为0.39 元和0.47 元，以1 月6 日收盘价计算，PE 分别为34.8 倍和28.8 倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：方案落地不及预期、地产销售不及预期、地产政策调控等。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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