城市空间数字化浪潮中，万物云以“蝶城”迎“蝶变”

文 | 港股研究社

作者| 好蓝不灵

3月27日，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云” 02602.HK）公布了上市首份年度业绩报告。营收大幅增长，毛利稳定，蝶城模式初步得到验证。

财报显示，2022年，万物云营收301亿元，同比增长27.0%，毛利为42.31亿元，同比增长5.2%，EBITDA为28.41亿元，同比增长7.6%。蝶城总数从2021年的459个增长到584个，完成38个蝶城的流程改造。

由这份业绩可以看出，万物云正在以蝶城为笔，用科技着色，谱写城市空间商业新蓝图。

营收同比增长27% 科技业务潜力彰显

2022年，物业管理行业规模虽然保持扩张态势，但整体增速放缓。港股上市物企的数据显示，2022上半年在管面积与合约面积均值分别约1.16亿平方米、1.77亿平方米，同比增速分别为26.98%、16.61%，相比2021年的同期数据38%、27%，增长速度有所下降。

在行业增速处于周期性放缓阶段时，定位于城市空间科技服务的万物云，正在积极扩张物业服务的边界（包括住宅、购物中心、商企空间、城市空间等），走出一条高质量发展的道路。

财报显示，虽然在物业管理整体增收不增利的大环境下，万物云盈利有所下滑，年内利润15.86亿元，同比下降7.5%，但报告期内实现营业收入301.06亿元，同比增长27.0%。

营收大幅增长，主要得益于占比77.6%的循环型业务增势良好，数据显示，万物云全年循环型业务收入233.49亿元，同比增长35.1%。万物云董事长朱保全指出，循环型业务包括住宅物业服务、商企空间的物业及设施管理业务、科技板块的BPaaS解决方案业务等。一方面，这些业务保持着较高的续约率；另一方面，其盈利能力其实有所提升，整体带来经调整毛利为32.29亿元，同比增长36%，“实现了非常不错的有质量的增长”。

具体来看三大主营业务的发展态势。其中，社区空间居住消费服务是万物云的TO C业务，2022年实现收入165.8亿元，同比增长26%，占总营收的55.08%。从模式上来看，虽然是传统的物业服务，但万物云以数字化物业采购等各类智慧引擎对这一传统服务构筑了新增长模型，将各类非标需求在流程上标准化，促进了业务的发展。

商企和城市空间综合服务是万物云的TO B业务，财报显示，2022年，此项业务收入111.4亿元，同比增长28.2%。这一业务上，万物云通过推出“全域智能运营”创新模式，搭建全流程数智化网络，为大量政府和企业基于营造宜人环境的服务管理的项目，提供涵盖“人、机、料、法、环”五大生产要素的全流程服务，实现提质提效、减本减耗的同时，也大幅提升了盈利质量。

科技业务（AIoT及BPaaS）则是万物云的想象力所在，也是市场对这家以科技出圈的物管龙头最关注的地方。财报显示，2022年，AIoT（人工智能网络）及BPaaS（业务流程及服务）解决方案服务收入23.78亿元，同比增长28.5%。

实际上，科技底色也是万物云区别于其他物管公司的重要特征。目前，许多物管公司主要从组织模式、人力服务效率等方面进行提升，而万物云的战略方向却与众不同，其以街道为单位，围绕一整条街道中的住宅小区、写字楼、园区、城市综合业态等需要物业管理的场所，投入智能设备，建设智能综合服务圈，做到云维保、云巡检、云调度、云通行、云客服。在这方面，朱保全认为，未来万物云的竞争对手不再是传统物业企业，而是科技类公司的下沉。

可见，从“物业管理”到“空间科技”，从单一的物业服务扩展到社区、商企和城市空间，并发展不同的垂直领域业务，万物云正在持续推进由传统物业服务向空间服务的变革，以科技打开自身发展空间。

让服务进化的“科技底色” 打开万物云的成长空间

物业管理实际上可以理解为房地产广泛意义上的售后服务。优质的物业管理服务，能更好地发挥环境效益以及物业设施的整体功能，改善人居环境，提升居住体验。随着房地产市场由增量竞争转入存量时代，物业管理的价值愈发凸显。

从市场前景来看，中国经济活力十足，物管+商管两大赛道仍然“坡长雪厚”，中信证券(600030)测算，未来3-5年物业管理市场总体规模将增加至24080亿元。

与此同时，当前物管行业头部公司市占率较低，根据弗若斯特沙利文最新统计，中国商业物业管理行业CR5为13.7%，行业竞争格局分散。

面对这片万亿蓝海，房企纷纷加快布局，在恒大、碧桂园、万科、融创四大房企中，碧桂园服务和恒大物业在模式上有些类似，均是主打物业管理服务、社区增值服务和非业务增值服务三大核心板块。为了差异化竞争，碧桂园服务近年又涉足城市服务以及三供一业业务，而恒大物业则开展智慧物业建设，这同时也是融创物业长期以来的优势，即为业主打造智慧APP及社区社交平台，利用智能化管理动作和设施设备，让业主生活与物业服务信息直接链接，提高管理效能。

而从万科衍生出来的万物云，将城市空间服务与智慧城市建设相结合，走出一条新增长曲线。作为国内领先的物业管理服务商，万物云沉淀了大量服务经验，形成了社区、商企及城市空间业务协同发展的经营策略，并通过技术研发，将公司对线下物管业务的理解带到科技产品中，针对行业长期存在的本质痛点，制定数字化解决方案，构建出产品核心竞争力。

例如，在常规的小区电梯检修场景中，传统的服务方式是人工定期实地查看并对安全状况签字确认，但万物云用IoT和AI来做预测性维保，将相关设备信息情况采集连接到后台，实时反映电梯运行状态，大幅度提高物业设施管理效率，小区保洁等其他工作亦是如此。

上述场景仅是万物云的“小试牛刀”，其打造的“蝶城”战略，更加体现了公司的科技实力和发展前景。

万物云2022年财报披露，报告期内完成了对38个蝶城的住宅服务流程改造，2022年内即为基础住宅物业带来超过3000万元人民币的提效，若将此结果作用到一整年，预计可提升基础住宅物业超过4%的毛利率。

具体而言，万物云主要通过对蝶城内项目的设备、设施等进行智能化改造或升级，实现智能物联，并在此基础上对供应链进行整合，打造蝶城内以工单为驱动的流程变革。但蝶城的重要意义还是在于，打造了行业内首个产业物联网。

传统物业管理，由于物业公司职责不清，提供服务的能力有限，随着人们对居住体验的要求越来越高，业主与物业之间的矛盾逐步凸显，因此，构建一个打通各服务环节，加强服务资源调配，降低服务信息成本的产业互联网势在必行。万物云想要打造的，便是以街道为单位的一个高浓度、高效率的服务网络。

但想要通过科技力量来赋能传统行业，总是离不开巨额的研发技术投入。万物云对蝶城的信心，也体现在其持续加大的研发投入当中。财报显示，2019年至2022年，公司研发费用分别为2.04亿元、2.5亿元、3.74亿元、4.1亿元。

而研发投入转换而成的诸多技术成果，成为蝶城重要的组成元素。万物云董事长朱保全在3月28日举行的业绩发布会上明确指出，蝶城改造的途径，是由万物云科技板块产品灵石E控、BPaaS、DOC等支撑的智能硬件产品。产品之间的协同，便能够打破传统物业的围墙之限，从AIoT远程实时监控小区生活用水、用电、消防等设备设施状态，到E控中心平台通过“AI告警触发”将突发事件发送给物业，并自动调配工作人员前往处理。

整体来看，物业管理是针对不动产的共有空间的服务业。好的物业管理让不动产增值，且增值服务远大于物管公司的收入。同时，物业管理不是在单一场景、特定时间发生的服务，而是在多样化的场景，以不同的内容展开的服务。回归到万物云身上，定位于空间科技服务，证明万物云对新时代物业、商管需求有清晰认知，而重视科技的力量，则是其构筑自身竞争壁垒的关键，也是管理层的信心来源。

朱保全表示，万物云科技产品的研发已经完成，计划在2023年完成超100个蝶城的迭代，相信全年的效益改善必将大于规模增长。

结语

时光不语，静待花开。2022年，万物云实现韧性发展，整体营收和三大核心业务均实现较大增长，“蝶城”战略也通过验证，开始大规模铺开兑现效益。相信以科技为土壤，万物云能结出更加丰硕的果实。

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