房地产行业23年3月行业月报：政策环境温和 呵护市场复苏

　　核心观点：
　　政策环境综述：政策环境相对温和，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。回顾23Q1 中央表态，供给端、需求端支持政策双管齐下，“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”被频繁提及。地方政策层面，3 月以来无锡、郑州、杭州等多个二线城市放松四限，改善城市维持高能级，截至23 年4 月21 日，本轮全国累计四限评分累计下降586 分，累计下降25%，3 月单月下降8 分。23 年以来南京、南昌、哈尔滨等省会城市加入房票安置行列，有助于化解库存房源。
　　成交市场综述：需求集中释放，一季度销售处于高位，4 月景气度延续复苏趋势。根据统计局数据，23 年3 月全国商品房销售金额同比上升8.7%，为21 年7 月增速转负以来首次转正，23Q1 商品房销售金额3.05 万亿元，为除21Q1 之外最好的Q1 销售水平。3 月22 城商品房去化周期（MA6）26.6 个月，环比下降1 个月，销售复苏带动去化周期缩短。4 月前24 天60 城销售面积同比增长22.7%，扣除22 年4 月疫情影响较大的城市，4 月销售面积同比增长12.2%，销售热度延续。
　　土地市场综述：一季度供地较少，市场分化加剧。2023 年3 月全国600城商住用地出让金1859 亿元，同比下降13.7%，23Q1 实现出让金4282 亿元，同比下降17.3%，绝对规模回到2010 年左右水平。景气度方面，单月供需比为1.40，环比上升0.44，3 月土地市场整体景气度较差。从两集中土拍市场情况来看，23 年一季度集中供地规则调整，受土地供给节奏影响供应量收缩，部分核心城市土拍热度回升，竞争烈度提升，土地利润率有所下滑，核心12 城总成本毛利率23%。
　　开发投资市场综述：竣工增长，投资仍未企稳。根据统计局数据，23年3 月全国商品房竣工面积同比上升32.0%，增速较1-2 月扩大24.0pct，3 月竣工高增有一部分22Q4 工程进度受疫情影响而产生的转移交付。3 月商品房新开工面积同比下降29.0%，降幅较1-2 月扩大19.7pct，截至3 月累计施工面积同比下降5.2%。投资方面，3 月房地产开发投资1.23 万亿元，同比下降5.9%，投资仍未企稳。
　　融资市场综述：到位资金时隔20 个月首次转正，主要依托销售回款拉动。根据统计局数据，23 年3 月房地产企业到位资金同比上升2.8%，增速21 年6 月以来首次转正。分渠道来看，3 月按揭贷、定金预收款、开发贷同比分别上升20.0%、13.5%、6.1%、自筹同比下降17.4%，开发贷款虽同比转正，但绝对规模仅有19 年7 成左右的水平，而销售相关回款则超过19 年的规模，到位资金转正主要依托销售回款拉动。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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