城建发展(600266)：兼具资源、增长和估值性价比的北京国企黑马

　　公司动态
　　公司近况
　　6 月19 日公司公告以34.5 亿元竞得朝阳区崔各庄一宗地块，为年内首次拿地；截至6 月20 日，公司股价较年内低点已上涨超20%。我们于3 月末上调公司评级，在此我们重申推荐观点如下: 作为北京城建集团旗下开发业务重要上市平台，公司深耕北京市场，近年拿地进取带动销售稳增，叠加此前对公司业绩兑现影响较大的重资产棚改项目陆续进入销售结算期，我们预计公司后续规模扩张及业绩增长潜力充足。当前公司交易于0.5/0.5 倍23/24年远期P/B（2016 年至今均值为0.6 倍），我们认为具备一定吸引力。
　　评论
　　北京地方国企，具备较强资源及信用禀赋。作为北京建筑行业龙头城建集团旗下的主要地产业务平台，公司深耕北京大本营，在手资源质量兼备，我们估算公司22 年末可售货值约1000 亿元，可覆盖未来2-3 年的销售规模，其中北京地区占比超八成。公司区别于其余北京国有房企的一大特点是在棚改和一级土地开发上的先天资源优势和长期经验积累，相关业务的开展亦对公司二级住宅开发业务形成有效支持和补充。同时，地方国企背景使得公司具备畅通的融资渠道，22 年公司在信用债市场整体承压的背景下逆势发行8 笔公开债共88 亿元，对应票面利率位于3.22%-3.77%的区间。
　　经营稳中向好、棚改资源进入兑现期。公司近年在北京维持较强投资力度，自2018 年以来共新增16 宗地块（22 年获取5 块），带动权益销售额排名提升至2022 年的第2 名。此外，公司在望坛、临河等棚改项目上的长期投入即将迎来回报期，如望坛棚改对应商品房项目天坛府在22 年实现开盘，凭借120 亿元销售额成为北京22 年销冠，23 年可继续贡献超百亿元销售；临河棚改回迁房已于22 年完成竣备，我们预计有望较快推进结算。此外，目前北京棚改已由资金占用多、回报周期长的重资产模式转变为以收取管理费为主的轻资产模式，我们认为公司可在维持业务优势的同时减轻现金流压力。
　　规模及业绩增长确定性有望带动估值回归。公司22 年销售额同比增长18%、首次突破300 亿元；23 年1-5 月公司已实现销售额217 亿元（克而瑞口径），考虑到天坛府仍有70-80 亿元货值待推和去年新增项目的增量贡献，我们预计今年销售额有望向400 亿元迈进。业绩端，受股权投资业务拖累，22 年公司亏损9.3 亿元；往前看，我们预计动感花园、临河、望坛等棚改项目将陆续开始竣工结算，叠加公司将对波动性较大的股权投资头寸进行更精细的管理，公司后续业绩增速及稳定性有望得到保障，带动估值回归合理水平。
　　盈利预测与估值
　　维持2023/24 年盈利预测基本不变，对应23/24 年同比扭亏/+48%，公司当前股价交易于13.3/9.0 倍2023/24 年P/E和0.5/0.5 倍2023/24 年P/B，维持跑赢行业评级，上调目标价20%至6.60 元以反映市场对公司风险偏好的提升，对应0.6/0.6 倍2023/24 年目标P/B和25%的上行空间。
　　风险
　　新增土储质量不及预期；布局城市地产市场景气复苏进程低于预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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