城建发展(600266)：尽享京城禀赋 业绩厚积薄发

　　重申五大看点，上调24-25 年盈利预测
　　我们重申公司的五大亮点，并且参考NAV 测算，上调24-25 年预测营收、毛利率，预计23-25 年EPS 为0.43/0.80/0.96 元（前值0.43/0.56/0.67 元）。
　　可比公司平均2023PE 为11 倍，考虑到公司销售快增长、业绩强反转，具备北京拿地、“一区一策”的潜在催化，长期具备资源整合空间，我们认为公司合理2023PE 为16.5 倍，目标价7.10 元（前值6.45 元），对应PB 为0.79 倍，维持“买入”评级。
　　看点一：销售逆势成长领跑行业，尽享京城复苏节奏伴随着北京市场禀赋和产品力的强化，16-22 年公司销售金额CAGR 14%，22 年逆势+18%（vs 百强房企-41%）。北京充裕货值助力下，23 年1-6 月销售金额同比+65%，在TOP50 房企中排名第二，我们预计全年可售货值约700 亿元，销售金额有望超过400 亿元，较22 年进一步提速。北京房地产市场调整期亦具备韧性，“一区一策”的推进有望为公司带来更多机遇。
　　看点二：货币资金创新高，有望继续强化北京禀赋随着重点棚改项目回款+销售增长，21 年起公司现金流显著改善，23Q1 货币资金创新高。充裕弹药助力下，公司持续深化北京布局，6 月摇中北京朝阳奶西地块，补充货值50 亿元，后续不排除通过合作方式补充北京地块。
　　看点三：棚改布局进入收获期
　　北京市属国企+建筑业务经验帮助北京城建集团获取大量北京市土地一级开发和棚改资源，公司作为集团旗下唯一房地产开发上市平台，具备一流的资源承接和标杆打造能力。其中，我们预计望坛棚改和临河村棚改项目潜在利润规模较大，并且随着项目交付，有望自23/24 年起开始贡献净利润。
　　看点四：“第三支箭”和新董事长任命落地，资源整合条件更为成熟北京城建集团旗下拥有三个房地产开发平台，存在同业竞争问题，公司体外地产资源规模较大，“第三支箭”为公司整合集团资源带来新的契机。23 年6 月集团新董事长任命落地，推动资源整合的条件更为成熟。
　　看点五：未结转利润充裕，期待金融资产改善
　　基于NAV 测算，公司潜在可结转归母净利润约100 亿元，23 年业绩有望大幅反转，24-25 年潜在利润亦非常可观，市值较NAV 折价60%。根据集团新董事长发言，公司未来或将逐步降低金融资产配置，减小其对业绩的影响。
　　风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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