城建发展(600266)：合作获取北京资源 彰显市场影响力

　　携手越秀获取北京核心资源，彰显市场影响力
　　公司7 月31 日公告，将与越秀地产合作开发北京海淀区双新村棚户区改造地块（即海淀四季青地块），公司持股比例为49%（49.49%*99%=49%），对应权益拿地金额39 亿元。本次合作在扩充了公司北京土地储备的同时，亦彰显公司在北京市场的影响力。我们维持23-25 年EPS 为0.43/0.80/0.96元的盈利预测，可比公司平均2023PE 为12 倍，考虑到公司除了销售快增长、业绩强反转、长期具备资源整合空间之外，近期具备北京“一区一策”、城中村改造等多项正面催化，我们认为公司合理 2023PE 为21 倍，目标价9.03 元（前值7.10 元），对应1 倍PB，维持“买入”评级。
　　海淀四季青地块为北京稀缺项目，拿地竞争激烈
　　根据中指院的数据，越秀地产于6 月14 日通过摇号，从30 家房企中脱颖而出，以15%的溢价率上限获取了海淀四季青地块，拿地总价79.35 亿元。
　　该项目为纯商品住宅地块，容积率仅为1.05，计容建面8.96 万平，政府指导价12.1 万元/平，潜在货值108 亿元，或将打造为板块内较为稀缺的低密度高品质别墅项目。根据房天下数据，项目周边西山美庐、颐和金茂府二手挂牌价均高于本项目政府指导价，存在一定倒挂。本次合作后，项目仍将由越秀地产并表，后续有望通过投资收益对公司利润表产生积极影响。
　　拿地强度和质量俱优，合作亦凸显公司北京市场影响力
　　算上该地块后，公司23 年1-7 月拿地金额达到116 亿元（权益金额76 亿元），全口径拿地强度达到44%，且几乎都位于北京，拿地强度和质量俱优。
　　根据公司官网，7 月11 日越秀地产与北京城建集团签署战略合作协议，本次越秀地产与公司合作开发核心北京项目，均体现了公司在北京市场的资源禀赋和产品力优势。
　　销售保持快速增长，全年有望较2022 年进一步提速
　　根据中指院的数据，公司1-7 月实现销售金额267 亿元，同比增长61%，增速居于TOP50 房企前列。其中7 月销售金额同比增长38%、环比增长18%，我们认为主要得益于22 年获取的星誉BEIJING、国誉朝华等项目的续销。参考我们团队的报告《尽享京城禀赋，业绩厚积薄发》（23 年7 月13 日），我们预计公司全年可售货值700 亿元，销售金额或将超过400 亿元，较2022 年进一步提速。
　　风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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