保利发展(600048):板块龙头逆风领跑 低估值配置性价比突出

2023-08-23 16:25:09 和讯  中金公司张宇/王惠菁
  投资建议
  当前时点公司投资性价比较高,建议关注政策驱动楼市复苏下估值修复空间。8 月18 日收盘后公司市净率处于2018 年来估值中枢扣减1 倍标准差以下,安全垫较厚。公司作为行业龙头存量资产质地扎实,具备销售端改善弹性,且中短期业绩兑现能力较强。我们建议关注核心城市住房政策边际优化落实过程中,公司在低点位下较强的估值修复弹性。
  理由
  下行周期销售尽显韧性,预计下半年仍将领跑行业。公司存量土储充裕质优,且长期坚守区域深耕战略,2022 年末未售货值1.47 万亿元,超七成分布于超高/高能级城市。这支撑下行周期销售端韧性表现,1-7 月全口径销售额同比增长10%(Top30/100 +4%/持平)至2678 亿元,并在数十个重点城市销售市占率位居Top5。伴随下半年优质项目陆续推出,以及需求政策支持下去化率可能的改善,我们判断销售将延续领先身位,全年稳中有进。
  聚焦核心城市积极拓储,加速推动存量资源质量提升。公司准确研判行业形势,“以销定产”方针下围绕核心城市积极拓展高质量项目。1H23 公司在高能级城市激烈的土拍竞争中积极有为,新增土地金额同比增长17%至709 亿元,对应拿地强度约30%,位居主流房企前列。新增土储超九成布局于超高/高能级城市,毛利润率延续2022 年以来高水平。我们料公司正推进存量资源质量的结构性改善,对后续销售表现与利润结算提供重要支撑。
  业绩有望稳步增长,定增落地将优化资本结构、夯实发展潜力。公司可结算资源充裕,加之竣工交付积极、结算利润率筑底走稳,我们预计全年营收与盈利均有望实现双位数增长。定增计划已获得证监会同意批复,后续落地完成则将对财务与业绩双提振:1)静态看1Q23 末扣预负债率/净负债率分别可降0.8ppt与6.3ppt至65.9%/61.9%;2)动态看所得资金可充分撬动权益新增货值约1600 亿元,2023-26 年间公司销售、盈利之增厚有望充分对冲潜在的股数稀释。
  盈利预测与估值
  我们维持盈利预测、“买入”评级与目标价不变。公司当前股价交易于0.8/0.7 倍2023/2024 年P/B,维持跑赢行业评级和20.51 元目标价不变,对应1.1/1.0 倍2023/2024 年P/B,较当前股价有44%的上行空间。基于资产分类估值视角,我们对公司合理净资产价值进行估测(2022 年末权益+现有项目未来业绩贴现),对比来看,当前市值反算对应公司项目(至少部分滞重库存)较目前水平仍要跌价近两成,我们认为如今涉房政策下该情形发生概率本就有限,亦验证公司价值被明显低估。
  风险
  基本面后市景气度超预期下行,存量资产提质节奏与拿地强度不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )

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