房地产开发行业1-8月统计局数据点评：销售额同比跌幅扩大至3.2% 开发投资额同比-8.8%

　　投资：1-8月房地产开发投资额同比跌幅扩大至8.8%，8月单月同比-11%。
　　1-8 月，全国房地产开发投资额为76900 亿元，同比减少8.8%，较前值降低0.3pct；8 月单月投资额为9183 亿元，环比增长0.2%，同比减少11.0%。
　　1-8 月开发投资额同比跌幅进一步扩大，主要由于（1）土地市场供应下滑；（2）销售市场低迷，叠加库存仍处高位，房企拿地意愿偏低；（3）施工面积趋势性萎缩，目前80 亿平方米的施工体量对应目前销售12 亿平方米的平台，未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力，进而拖累开发投资。
　　新开工：1-8 月新开工面积同比-24.4%维持低位，其中住宅新开工面积同比-24.7%。1-8 月，全国累计新开工面积为63891 万方，同比减少24.4%，较前值提高0.1pct；8 月单月新开工面积为6922 万方，环比减少2.4%，同比减少23.6%，较前值提高2.3pct。新开工持续低迷，主要是（1）房企拿地规模萎缩，影响开工面积；（2）在新房销售承压、部分民企融资渠道尚未恢复的背景下，房企整体新开工意愿不足；（3）2022 年城投获取的项目开工率较低。但本月累计同比降幅已有企稳趋势，根据中指300 城宅地成交数据，2022 年同比下滑31%，2023 年1-8 月同比下滑28%。
　　竣工：1-8 月累计竣工面积同比+19.2%，同比涨幅有所收窄。1-8 月，全国累计竣工面积为43726 万方，同比增长19.2%，较前值降低1.3pct；8 月单月竣工面积为5321 万方，环比增长18.2%，同比增长10.6%，较前值降低22.6pct。本月竣工同比涨幅小幅收窄，但整体仍在高位运行，主要是（1）2022 年同期基数较低；（2）目前竣工节点对应的是2021 年销售的高点；（3）保交楼正在逐步取得进展。我们预计全年竣工增长8%-12%。
　　销售：1-8 月商品房销售金额同比跌幅扩大至3.2%，销售面积累计同比-7.1%。1-8 月，全国商品房销售金额为78158 亿元，同比减少3.2%，较前值降低1.7pct；8 月单月商品房销售金额为7708 亿元，同比减少16.4%。
　　1-8 月份，全国商品房销售面积为73949 万方，同比减少7.1%，较前值降低0.6pct；8 月单月商品房销售面积为7386 万方，同比减少12.2%。
　　7 月底以来政策出台节奏加快、力度加大，当下主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏。从近期高频数据看部分核心城市确实出现明显回暖，但目前推动成交的主要是此前完成前期选房、尚在犹豫或在观望政策的客群；政策本身带来的增量需求将在接下来的时间陆续释放。此外，我们认为单一大政策的效果周期有限，当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。未来可能的政策包括除广州外一线的首付比例的调整、二线限购的全面打开、一线限购的边际放松、城中村改造配套支持政策的落地等。
　　资金：1-8 月房企到位资金累计同比-12.9%，定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅扩大。1-8 月，房企到位资金累计值为87116 亿元，同比减少12.9%，较前值降低1.7pct；8 月单月到位资金为8899 亿元，环比减少5.5%，同比减少25.4%，较前值降低5.2pct。我们认为对房企融资端的支持力度需进一步加强。
　　投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014 年。年内9-12 月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：
　　北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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