房地产开发2023W38：一线城市新房成交环比跳增94% 核心城市地产宽松政策加速落地

9 月LPR 维持不变，受政策利好百城二套房贷利率明显下行。央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5 年期以上LPR 为4.2%，自7 月以来已连续3 个月保持不变。据贝壳数据，9 月全国百城首套主流房贷利率为3.9%，环比持平；二套为4.57%，环比下降24bp。9 月二套主流房贷利率明显下行，主要是在“ 831 ” 信贷新政下， 二套住房商贷利率政策下限调整为不低于LPR+20bp，推动二线、三四线城市二套利率环比分别下行26bp、25bp；目前一线城市中广州房贷利率也迎来下调，我们认为未来主流房贷利率有望进一步降低。
核心城市购房政策进一步放松，在购房资格、购房能力、换房链条等多方面提供支持。据我们不完全统计，7 月以来，一二线城市中已有16 个城市放松限购，包括广州、长沙、苏州调整限购政策，以及合肥、南京、武汉等地全域取消限购，购房资格的逐步宽松将吸引更多增量需求。一二线城市中已有20 个城市落地认房不认贷、12 个城市下调商贷首付比例，将进一步减轻购房成本，提升购房能力。一二线城市中有10 个城市放松限售，配合一系列购房支持政策畅通换房链条，促进刚需及改善性需求。本周一线城市新房成交面积环比跳增93.7%，主要是一线落地认房不认贷后，市场的回暖逐步体现在网签备案数据上，新政带来的真实增量需求仍需在更长的周期观察。我们认为北京、上海、深圳的限购、限贷政策也有望迎来松动。
行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.5%，落后沪深300 指数1.34 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第21 名。本周上涨个股共43 支，较上周减少1 支，下跌股数为67 支。
新房：本周30 个城市新房成交面积为249.3 万平方米，环比提升29.6%，同比下降30.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为79.4 万方，环比93.7%，同比-19.0%；样本二线城市为130.0 万方，环比6.7%，同比-30.6%；样本三线城市为39.9 万方，环比35.3%，同比-46.8%。从今年累计38 周新房成交面积同比看，样本30 城共计10428.0 万方，同比-6.1%；一线城市为2445.7 万方，同比3.1%；二线城市为5880.7 万方，同比-8.6%；三线城市为2101.5 万方，同比-8.9%。
二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计115.5 万方，环比增长12.7%，同比增长4.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为38.5万方，环比5.1%；样本二线城市为51.8 万方，环比22.1%；样本三线城市为25.2 万方，环比7.6%。
信用债：本周共发行房企信用债6 只，环比减少1 只；发行规模共计30.44 亿元，环比减少-17.66 亿元，总偿还量117.55 亿元，环比增加28.47 亿元，净融资额为-87.11 亿元，环比减少46.13 亿元。
投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014 年。年内9-12 月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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