2021Q4房地产行业基金持仓分析：配置比例继续提升 高信用是选股主线

　　行情回顾：Q4基本 面仍承压，但维稳预期引致超额收益2021Q4 行业基本面继续下行，商品房销售额同比-18.7%，量价分别同比-16.8%、-2.3%，投资同比-7.7%，相较于2021Q3 增速继续下降，需求端和供给端均面临较大压力。稳增长背景下，房地产作为支柱产业不可或缺，2021Q4 政策积极信号陆续释放，政治局会议和中央经济工作会议均明确要支持合理住房需求、促进房地产业健康发展与良性循环。随着政策维稳预期持续加强，2021 年11 月以来房地产板块整体表现较好，从2021Q4 重点公司收益表现来看，信用等级是本轮风险偏好修复的核心线索，取得上涨的多为高信用公司。
　　行业持仓：配置比例继续提升，但仍处历史相对低位2021Q4 房地产行业基金重仓配置比例环比提升0.35pct 至1.88%，已连续两个季度环比提升，但仍处历史相对低位，后续提升空间较大；基金重仓超配比例也环比提升0.39pct 至-0.34%。
　　伴随政策维稳预期持续加强且行业格局优化逐步兑现，房地产行业估值继续修复，2021Q4 基金重仓配置比例继续回升，且从2022Q1 行情表现来看配置比例仍处于上升通道。
　　公司持仓：信用等级是核心线索，高信用公司多获增持开发板块中，金地集团、招商蛇口、保利发展获明显增持，基金重仓持股占流通股比例分别环比提升5.49、2.29、1.69pct；物业板块中，保利物业获明显增持，基金重仓持股占流通股比环比提升5.18pct。从重点公司基金重仓配置比例变化来看，开发板块获增持的多为国企或高信用房企，而民企则普遍获减持，尤其受部分房企风险事件的影响，市场风险偏好快速收敛，配置明显向高信用龙头房企倾斜；物业板块获增持的亦多为高信用龙头房企的关联物企。
　　投资建议：地产配置正当时，物业左侧大机会逐步兑现开发：周期与格局双击，短逻辑与长逻辑兼具，地产配置正当时。政策周期引领贝塔趋势，稳增长的必要性和急迫性明显提高，房地产作为支柱产业不会缺席；当前正处于行情演绎的第二阶段——数据继续向下、维稳实质落地，且近期相关部门的积极信号进一步强化维稳加速预期，预计贝塔演绎也将相应加速；信用等级是本轮风险偏好修复的核心线索，前期率先上涨的头部房企在时间和空间上均远未结束，但边际上要更重视优秀的腰部龙头；长逻辑来看信用和效率是内因，且避免刺激的政策背景也是阿尔法演绎的较好保障。头部重点关注金地集团/保利发展/招商蛇口/万科A，优秀腰部房企则重点关注新城控股、滨江集团、金科股份以及旭辉控股等。
　　物管：再次强调物业板块四大红利依旧，此前超跌并非核心逻辑的破坏，重申左侧大级别机会正逐步兑现。基于对地产周期快速下行、外拓市场竞争激烈，以及政策环境逐步规范等因素的过度担忧，板块去年下半年以来显著下跌，优质龙头物企大多已进入合理甚至低估区间，此前的高估值风险已经超额释放，将迎来左侧大级别机会的时间窗口，市场短期波动难掩长期价值。
　　关联房企竞争优势、市场化外拓能力、业务边界持续扩张、资本整合能力、科技和模式进阶潜力等要素，仍是关键选股指标，强者恒强的趋势可能更加明显。商管赛道首选华润万象生活，关注潜在弹性品种宝龙商业；住宅物管赛道首选关联房企稳健和市场化拓展能力领先的公司。
　　风险提示
　　1、政策落地及见效时点有不确定性；
　　2、腰部房企信用修复进展低于预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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