房地产行业：23年10月REITS月报：行情进入低估值区间 背离Q3业绩走势

　　10 月政策面加强了以“管资产”为核心的基础设施REITs 存续期规则体系建设。10 月27 日，沪深交易所发布《公开募集REITs 规则适用指引第5 号—临时报告》，要求在资产运营、基金运作、机构行为以及行情舆论四个方面出现重大变化时披露临时报告，加强对于业绩表现、规范运作和底层资产运营情况相关事项的监管规范。试点行业方面，工信部等六部门首次提出积极推进算力基础设施发行REITs。
　　10 月项目申报速度明显提升，7 单项目已申报审核，其中包括4 单商业REITs。申报的商业REITs 中金茂REIT、华润REIT 和印力REIT 底层资产均为TOD 商业综合体，其收入增速较高。根据招募说明书历史数据，3单项目收入、EBITDA 和NOI 在过去三年内的CAGR 基本上能超过10%，年增速多为两位数增长。主要系采取了固定加提成的租金模式以及多元化经营，兼顾稳定性与成长性，甚至在疫情期间逆势增长。
　　10 月C-REITs 行情走弱，市场活跃度进一步下降。根据Wind 数据，10月C-REITs 综合收益指数下降4.8%，日均换手率0.63%（-0.06pct）。
　　截至10 月31 日，中国C-REITs 市场总规模达916 亿元，流通盘市值达400 亿元，上市基金总数29 只，新增一单高速REIT（募集30 亿元）。10 月总交易量10.1 亿份，环比下降2.1 亿份，市场活跃程度进一步下滑。10 月C-REITs 整体走势弱于股债表现，整月走势低于NAV，处于低估值区间。主要系中旬行情持续走弱，月末业绩期对行情有提升作用。10 月不动产板块中产业园、物流设施和保租房分别下滑6.4%、10.2%和4.7%。经营权板块中高速、水电环保及新能源均下滑，跌幅分别为4.6%、5.3%和4.2%，表现整体优于不动产。
　　23Q3 业绩超过预期且板块间较为均衡，收入完成27%，可分配金额完成29%，进一步巩固REITs 的投资价值。根据各基金三季报，Q3共有28 只REITs 披露业绩，共完成收入28.8 亿元，可分配金额19.1亿元。存续项目收入增长1.8 亿元，增幅7%，产业园、物流设施、高速公路和水电环保板块收入增长明显。新能源板块Q3 收入环比下滑，减少1.2 亿元，降幅33%。保租房板块十分稳定，几乎无变化。分配指标表现最好的是新能源板块，可分配金额完成率54%，环比增加82%，主要系京能光伏REIT 收回2 亿元国补。若不考虑非经常性因素，不动产及水电环保板块可分配完成率均接近30%。Q3 分配指标超预期基金数量增长；除部分高速REITs 外sK，分配指标不及预期的项目均是受经营性预留、现金流周期性等因素影响，其经营情况依旧良好。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施项目收入降低的风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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