房地产周报：新房销售持续下行 京沪迎来多项楼市政策优化

　　投资摘要：
　　市场行情：
　　本周（12.11-12.15）A 股地产指数（申万房地产）涨幅1.08%（上周-3.70%），A 股大盘（中证A 股）涨幅-0.98%（上周-2.10%）；H 股（12.11-12.15）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅4.05%（上周-8.07%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅3.15%（上周-5.10%），H 股大盘（恒生指数）涨幅2.80%（上周-2.95%）。本周A 股地产板块表现强于大盘、H 股地产板块表现强于大盘、H 股物业板块表现强于大盘。
　　行业基本面：
　　新房销售持续下行，二手房销售增幅放缓。从数据来看，27 城商品房累计销售面积（1.1~12.16）同比下滑4.3%，本月至今（12.1~12.16）同比下滑18.7%，上月整月同比下滑10.5%；其中一线城市(4 城)本月至今（12.1~12.16）同比下滑10.2%、上月整月同比下滑6.3%；二线城市(10 城)本月至今（12.1~12.16）同比下滑18.6%、上月整月同比下滑12.8%。12 城二手房成交面积（1.1~12.16）同比增长19.7%，本月至今（12.1~12.16）同比增长8.5%，上月整月同比增长19.6%；其中，一线城市(2 城)本月至今（12.1~12.16）同比增长43.1%，上月整月同比增长24.6%；二线城市(6 城)本月至今（12.1~12.16）同比下滑9.8%，上月整月同比增长16.4%。
　　土地市场持续弱势。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.12.10）成交土地建面同比下滑23.0%，上周累计同比下滑23.7%；本周100 大中城市（12.4~12.10）土地成交溢价率3.6%，上周2.2%；100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.12.10）土地成交总价同比下滑27.3%，上周累计同比下滑27.6%。
　　12 月内债融资跌幅扩大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~12.17）累计同比下滑16.9%，12 月（12.1~12.17）同比下滑53.5%。
　　中央经济工作会议要求，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。北京上海迎来多项楼市政策优化。12 月12 日，中央经济工作会议要求，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。12 月14 日，北京首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%；取消房价过快上行阶段时对房贷年限的从严管控，由目前最长25 年恢复至30 年。商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，12 月15 日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。上海自12 月15 日起调整普通住房标准、优化差别化住房信贷政策，其中，首套住房最低首付不低于30%，二套最低首付不低于40%。
　　投资策略：
　　推进城中村改造和探索住房双轨新模式，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点。我们认为重点布局一二线城市，具有信用优势的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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