科技园区抗周期能力强，投资建议关注张江高科、中新集团等老牌运营商，截至2023年11月30日，科技园区指数年化收益率达10.3%

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【科技园区跑出超额收益，具有抗周期能力】根据分析万得房地产行业指数与万得科技园区概念指数，2010年1月至2021年7月二者相关系数为0.8，但在2021年7月后，地产板块信用风险蔓延的背景下，二者相关系数降至0.7。在此期间，科技园区指数跑出超额收益，截止2023年11月30日，科技园区指数上涨25.9%（地产指数-17.3%），年化收益率达10.3%（地产指数-7.8%）。科技园区在行业整体下行时期存在较强的抗周期能力，其中运营商的多种盈利渠道在行业下行周期仍能保持稳健营收。投资建议为关注世界一流高科技园区试点运营商：张江高科、中新集团、电子城、东湖高新、天地源；存在潜力的老牌科技园区运营商：市北高新、苏州高新、南京高科。但投资者需注意风险提示，包括投资回报不及预期、科创突破不及预期、地产风险持续蔓延等。