房地产行业深度报告：REITS2024年投资策略报告：重点关注高股息、逆周期、强原权三个方向

　　核心观点
　　2023 年REITs 市场出现理性回调，保障房和能源业态表现较好。
　　伴随扩募落地，新发+扩募的双轮驱动格局形成，REITs 市场更趋成熟。业态扩容和常态化发行扎实推进，消费基础设施REITs渐趋落地。展望2024 年，稳市场渐扩容将成主旋律。制度供给持续推进，C-REITs 作为特殊权益产品的定位，会计处理方式的变动及FOF 基金、ETF 基金等增量资金的进入有望成为新的积极因素。建议重点关注高股息、逆周期和强原始权益人等三个方向。
　　摘要
　　回顾：2023 年REITs 市场理性回调，波动中仍不乏亮点。2023年以来，中证REITs 指数下跌28.6%，弱于同期沪深300 表现。
　　市场调整之际，保障房及能源板块表现突出，跌幅均为6.6%，民生需求支撑底层资产表现，逆周期防御性优势凸显。伴随扩募落地，新发+扩募的双轮驱动格局形成，REITs 市场更趋成熟。业态扩容和常态化发行扎实推进，消费基础设施REITs 渐趋落地。
　　展望：政策呵护下发行机制更趋完善，市场扩容以进促稳。四季度以来挂网项目激增，申报至交易所的储备项目已达19 只。常态化推行的进程中，监管及发行人可通过对于发行时间窗口的把握以保证募资的顺利并尽可能规避对现有市场流动性的影响。纵观REITs 发展成熟的美日等国，市场规模在稳定的节奏中扩容提速从长期看对于整体市场的兴旺繁荣仍至关重要。
　　展望：制度供给扎实推进，特殊权益产品定位推动更多资金入场。
　　新的产品属性定位不仅有助于推动完善适配特殊权益属性定位的会计处理方式，更可助力市场重新锚定REITs 估值定价的基准并推动适配资金入场。FOF 基金、ETF 基金、养老金及社保基金等长线配置资金、互联互通及境外资金等四类资金有望成为新入市场力量。
　　建议重点关注高股息、逆周期、强原始权益人三个方向。1）理性回调后REITs 市场已出现明显配置价值，建议重视REITs 强制分红属性，关注以生态环保及能源为代表的，分红频繁且分派收益突出的标的；2）建议关注具备逆周期属性，能够在经济波动的环境下提供稳定的现金流，具有较高抗风险、抗波动能力的业态如保障房、能源及厂房资产。3）原始权益人综合能力是推动单个REIT 做大做强的核心要素，可从三项指标考察：原始权益人在行业内地位、资产储备及其对REITs 上市平台的重视程度。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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