房地产行业：限购政策优化 一线城市全面推进

　　限购政策持续优化，一线城市全面推进
　　继广州、上海1 月末发布房地产新政后，北京、深圳住建局相继跟进优化限购政策的步伐。2 月6 日，北京放开通州区的双限购，在通州区落户和就业的家庭，取消落户、社保3 年要求。2 月7 日晚，深圳发布新政，本市户籍居民购房不限落户年限或社保，非本市户籍社保5 转3。1 月以来，随着监管层对房地产支持力度的强化，地方政府也纷纷积极配合，加大需求端政策支持力度，并推进监管层扶持政策落地，我们期待政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。
　　深圳取消深籍居民落户年限要求，外地人口社保要求五转三深圳新政放松了2020 年7 月开始执行的购房落户年限及社保个税等要求，调整前，深圳居民需落户3 年且社保满半年才有购房资格，调整后解除了这些限制，对于非深籍居民，社保要求从5 年调整为3 年。新政前，深圳是唯一一个对于本市居民针对购房设置了落户年限门槛的城市，对于市场的影响也较为显著。2020 年限购收紧政策发布的3 个月后，深圳二手房成交同比步入负增长，较本轮一线城市二手房月成交面积平均值同比转负的时点提前8 个月，本次放松加大了需求释放空间。
　　北京取消通州区“双限购”政策
　　北京同样是对过去相对严格的限购政策进行优化。2015 年起至新政前，通州区执行“双限购”政策，即在北京政策限购政策的基础上，购房居民还需满足落户、社保满3 年的要求。本次新政调整后，通州区取消了落户以及社保年限相关要求，即限购与北京整体限购政策一致。
　　广深限购放松力度相对较强，对成交的影响或需等待节后验证限购持续放松是本轮地方政策的发力方向，1 月以来推进果决，截至2 月7 日已经全面覆盖一线城市，横向比较一线城市本轮限购放松，整体而言，放松力度最强的是广州，全域放开120 平以上大户型限购，同时大力推动卖一买一和租一买一；其次是深圳，限购群体进行了全面放宽；北京和上海均是对部分非核心区域或特定人群（单身）进行了限购政策的放松，相对而言，新政力度相对偏谨慎。但考虑到临近春节，政策对成交的影响或需要等待节后验证。
　　放松政策有望进一步扩围，为板块提供估值修复空间24 年以来（截至2 月2 日）54 城新房成交面积同比-15%。贝壳二手房成交量KMI 指数为2020 年以来12%分位，成交以及市场预期均处于筑底阶段。
　　截至目前，除一线城市外，仍有杭州、成都、天津核心区限购，我们认为限购放松有望进一步扩围，叠加近期部委金融支持，有望推动市场信心修复，基本面尽快筑底，为板块提供估值修复空间。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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