地产及物管行业周报：北京解除“离婚限购” 深圳取消“7090 政策”

本期投资提示：
房地产行业数据：上周（24/3/23-24/3/29）34 个重点城市新房合计成交470 万平，环比+53%；其中，一二线环比+61%、三四线环比-8%；3 月累计一手房月成交同比-40%，较2 月+17pct；其中，一二线同比-39%、三四线同比-50%，分别较2 月+19pct 和+0.3pct。上周13 个重点城市二手房成交139 万平，环比+6%；3 月截至上周累计成交同比-30%，较2 月+23pct。库存方面，上周15 城推盘165 万平，对应成交推盘比1.17 倍，最近三个月（23 年12 月-24 年2 月）分别为0.96 倍、1.14 倍和1.07倍。截至上周末，15 城可售面积9,938 万平，环比-0.3%；3 个月移动平均去化月数为25.7 个月，环比+0.1 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
主要政策新闻：宏观方面，央行行长潘功胜指出，目前房地产市场已出现一些积极信号，长期健康稳定发展具有坚实的基础，房地产市场波动对金融体系影响有限；2024 年一季度全国300 城住宅用地土地出让金2,180 亿元，同比增长10.4%，住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%。因城施策方面，北京今年持续深化城市更新行动，重点推动40 处老旧厂房改造；北京市住建委宣布废止两年前发布的一则文件，离婚后购房不再受年限限制；深圳取消“7090 政策”，住宅项目户型比例要求正式退出；杭州推出七城区人才租赁住房，项目以中小户型为主。福州、哈尔滨、台州、枣庄、秦皇岛等多地放松公积金政策。购房补贴方面，哈尔滨推出非户籍人士购房补贴政策；锦州春季购房节可享购房契税补贴政策。集中供地及土地市场方面，上海宝山区拟协议出让康家村“城中村”改造地块，面积4.35 万平；杭州萧山区2024 年第二批拟出让地块清单公布，涉及9 宗地；成都挂牌21 宗土地4 月拍卖，总面积约1,083.7 亩。
公司动态跟踪：23 年业绩：华润置地营业收入2,511 亿元（+21.3%）、归母净利润313.7 亿元（+11.8%）；中国国贸营业收入39.5 亿元（+14.9%）、归母净利润12.6 亿元（+12.8%）；万科A 营业收入4,657 亿元（-7.6%）、归母净利润121.6 亿元（-46.4%）；新城控股营业收入1,192 亿元（+3.2%）、归母净利润7.4 亿元（-47.1%）；中国海外发展营业收入2,025 亿元（+12.3%）、归母净利润256.1 亿元（+10.1%）；越秀地产营业收入802 亿元（+10.8%） 、归母净利润31.85 亿元（-19.4%）；华润万象生活营业收入147.7 亿元（+22.9%）、归母净利润29.3 亿元（+32.8%）；中海物业营业收入130.5 亿元（+19.7%）、归母净利润13.4 亿元（+22.8%）；绿城服务营业收入173.9 亿元（+17.1%）、归母净利润6.05 亿元（+10.6%）；保利物业营业收入150.6亿元（+10.0%）、归母净利润13.8 亿元（+24.0%）。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌1.74%，沪深300 指数下跌0.21%，相对收益为-1.53%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第22 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：中国国贸、京投发展、西藏城投、大龙地产、济南高新，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为迪马股份、福瑞达、卓朗科技、皇庭国际、天宸股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.89%，沪深300 指数下跌0.21%，相对收益为-0.68%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为7.7/5.0 倍；物管23/24PE 均值分别为18/10 倍。
投资分析意见：我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。近期城中村改造加速、保障房收购存量、核心城市调控政策放松以及房贷利率大幅下调，预计部分核心城市将迎来需求自然底、并有望销售改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、万科A、新城控股；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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