3月房企销售数据点评：政策优化 等待复苏

本报告导读：
3 月TOP50 房企销售额继续同比大幅下滑，但跌幅收窄，边际表现初现好转，期待优化政策落地带来市场复苏；一季度二手房“以价换量”凸显，市场表现优于新房。
摘要：
2024年3月TOP50房企销售额同比下滑42%，跌幅收窄20pct，销售规模虽整体处于低位，但初现好转。根据克而瑞数据，以权益销售金额为口径，3 月TOP50 房企销售额为2474 亿元，同比下滑42%，跌幅较2 月收窄20pct，进一步剔除春节错位影响，可得跌幅较1~2月收窄7pct。值得注意的是，①2023 年3 月为TOP50 房企全年月度销售额峰值，因此同比跌幅仍较大存在基数较高的影响；②同比跌幅边际改善已经出现，市场处于积极向好的修复中。
央国企和头部房企率先恢复，3 月单月销售额破百亿的房企回升至7家。以2024 年1~3 月累计权益销售额对房企进行排序，TOP10、TOP11~30、TOP31~50 房企3 月单月销售额分别下滑35%、54%、44%，跌幅较上月分别收窄29pct、11pct、3pct；同时，民企、国企、央企3 月单月销售额分别为584 亿元、549 亿元、1341 亿元，分别同比下滑63%、40%、26%，跌幅较上月分别收窄2pct、18pct、36pct，因此综合来看，头部房企和央国企的边际改善幅度更大。另外，销售额达百亿的房企数量回升至7 家，包括中海、保利、万科、华润、绿城、招商和建发，其中中海以371 亿元的单月权益销售额位居榜首。
2024 年一季度二手房“以价换量”的特征凸显，对新房需求出现分流，且整体表现好于新房，预期随着优化政策的不断落地，新房市场的活跃度将得到提升。根据中指数据，2024 年1~2 月，重点25 城二手房成交套数同比下跌13%，较2022 年同期上涨25%，且春节后更是出现了连续5 周的环比增长，其中3 月18 日~3 月24 日的周度成交量创2023 年下半年以来新高。在成交规模上涨的同时，2024 年一季度百城二手住宅平均价格累计下跌1.48%，因此整体来说二手房市场呈现出较为明显的“以价换量”特征，对新房需求带来分流。但是，3月以来，中央层面政策端积极信号频出，尤其是3 月22 日国常会明确指出“要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”，且在地方层面包括杭州、北京等城市都有相关新政落地，预期各地的支持政策后续将陆续跟进，带来居民信心的提振，以及销售市场的逐步复苏。
继续推荐重组方向，并关注小盘价值。继续建议重组方向，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。
风险提示：市场需求加速下行。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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