房地产行业：房地产的“以旧换新”实验

　　政府下场收储二手房，有望促进改善性需求释放与行业信心修复4 月1 日，据郑州市房协发布，郑州印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》（以下简称《方案》），明确郑州2024 年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1 万套，其中政府收储5000 套。
　　此前3 月27 日，日照也发文支持各类企业收购存量商品住房（含二手房）作为保租房、长租房、人才房或物业经营性用房，并支持房企开展以旧换新。
　　此次郑州政府下场收储二手房，兼顾稳市场与构建新模式，有助于促进二手房价格企稳、增加改善性新房需求，是一场当前楼市去库存的新实验。郑州代表了很多城市在因城施策方面的努力。监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面持续落地，有望推动市场信心修复，基本面尽快筑底，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。
　　政策内容：政府收储与鼓励市场交易并行推出
　　根据《方案》，本次工作主要通过两种方式进行，方式一：1）城发集团收购二手住房，促成群众通过卖旧买新、以旧换新购买改善性新房。先在金水区、郑东新区试点500 套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000 套。该方式需要换房群众首先登记待售二手住房信息，同时选定意向新房并签订购房意向书，而后委托评估机构对待收购住房进行评估，签订收购意向协议，最后完成签约、过户、交接。方式二：2）政府政策鼓励，群众通过市场交易实现卖旧买新、以旧换新。该方式需换房群众通过自行洽谈等方式达成市场交易后办理相关手续，优点是可享受绿色通道，并可办理契税征免。此外，对于通过以上两种方式完成换购的，均可继续享受契税补贴30%的政策。
　　政策亮点：首次尝试二手房收储置换
　　郑州的政策包含了几个重要内容：1、“以旧换新”直接对接二手房和新房，当前很多城市痛点在于二手房库存过高，置换链条不畅，而此次新政则意在打通这个痛点；2、通过评估机构对二手房定价解决价格障碍，提高置换效率。此前，包括郑州在内的城市已有政府或城投平台出手收购存量住房的案例，但目光多集中于存量未售新房，如郑州地产在22 年9 月完成第一批收购2 万套存量房源用于人才公寓的工作；此后济南、苏州也陆续发文，前者拟收购3000 套商品房用于租赁储备住房，后者回购约1 万套新房。而本次郑州城发集团收购二手房与日照支持各类企业收购存量房（含二手房）则是新的尝试，既延续减轻库存压力的作用，又或将在稳房价方面有所贡献。
　　仍有些问题有待理清
　　郑州新政仍有些问题需要理清：1）收购量依然较小。政府下场收购二手住房5000 套，收购量仅是23 年郑州二手住宅成交套数的5%。2）收购资金的来源。郑州的23 年土地使用权出让收入330 亿元，同比下降26%，较18 年下降74%；土地出让收入/一般公共预算收入的比例也从18 年的110%降至23 年的28%，财政资金紧张，或将使用租赁住房贷款支持计划。3）定价公允问题。由于二手房定价是来自于市场磋商，评估机构的定价能否广泛得到房东认可是这个政策推进效果的检验指标。但无论如何，此次方案给更多高库存城市一个新的去库存和“以旧换新”样本，我们可以拭目以待。
　　因城施策稳市场，为板块提供估值修复空间
　　我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活，保利物业，招商积余，万物云，绿城服务，滨江服务。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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