地产及物管行业周报：住建部完善“市场+保障” 多城推住房“以旧换新”

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/4/6-24/4/12）34 个重点城市新房合计成交237 万平米，环比-3%；其中，一二线环比-7%、三四线环比+68%；4 月累计一手房月成交同比-43%，较3 月-1pct；其中，一二线同比-41%、三四线同比-57%，分别较3 月+1pct 和-21pct。上周13 个重点城市二手房成交141 万平米，环比+53%；4 月截至上周累计成交同比-1%，较3 月+32pct。库存方面，上周15 城推盘77 万平米，对应成交推盘比1.14 倍，最近三个月（24 年1-3 月）分别为1.14 倍、1.07 倍和1.14 倍。截至上周末，15 城可售面积9,797 万平米，环比-0.1%；3 个月移动平均去化月数为24.9 个月，环比-0.1 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，住建部表示，要加大保障性住房建设和供给，完善“市场+保障”的住房供应体系，不断满足工薪收入群体刚性住房需求；截至目前，已有65 个城市报送2024 年保障性住房建设计划和项目；经济日报文章指出，为促进房地产市场活跃，未来应优化“以旧换新”政策，增强对二手房销售的支持，简化换房流程，畅通整个换房链条。信贷方面，各地房贷政策宽松依旧，江西四城、甘肃三城、山东三城取消首套房贷利率下限。因城施策方面，海南琼中放宽房地产限购，支持本地居民及多孩家庭购房需求；舟山市进一步放宽城镇落户条件，租房半年即可落户；湖北省17 个市州建立房地产融资协调机制，14 个市州推送85 个“白名单”项目，总融资需求227 亿元；福建首批房地产“白名单”61 个项目全部落地，实际融资需求达140 亿元；澳门全面取消不动产特别印花税、额外印花税及取得印花税。北京、广州、苏州、荆州、福建宁德等多地放松公积金政策；山东泰安、苏州、张家港和南京等多地发布购房补贴新政。
　　公司动态跟踪：3 月销售额及同比：中国海外发展412 亿元（-4.1%），保利270 亿元（-46.3%），万科245 亿元（-42.5%），绿城中国自投 230 亿元（-12.9%），美的置业42亿元（-51.1%），融创中国35 亿元（-68.6%），中南建设19 亿元（-56.1%）。1-3 月累计销售额及同比：中国海外发展602 亿元（-28.0%），保利630 亿元（-44.8%），万科580 亿元（-42.8%），绿城中国自投372 亿元（-24.2%），建发国际权益237 亿元（-32.9%），融创中国100 亿元（-65.8%），中南建设47 亿元（-61%），美的置业104 亿元（-56.1%），中国海外宏洋集团79 亿元（-41.4%）。发债方面，保利发展发行25 亿元/2.95%/3 年中票；大悦城发行15 亿元/3.18%/3+2 年中票。贝壳三日回购188.9 万股（占总股本0.051%）；世茂股份回购8,618 万股（占总股本2.30%）。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌7.13%，沪深300 指数下跌2.58%，相对收益为-4.56%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第31 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：中润资源、万通发展、同达创业、南京高科、天保基建，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为铁岭新城、我爱我家、迪马股份、万科A、中洲控股。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌2.77%，沪深300 指数下跌2.58%，相对收益为-0.19%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为5.3/5.1 倍；物管23/24PE 均值分别为17/10 倍。
　　投资分析意见：我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。近期城中村改造加速、保障房收购存量、核心城市调控政策放松以及房贷利率大幅下调，预计部分核心城市将迎来需求自然底、并有望销售改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。