房地产行业：郑州去库存新政 摸索资金使用效率“最优解”

　　核心观点：
　　郑州“以旧换新”两模式明确，24 年计划完成1 万套。4 月1 日，郑州发布促进“卖旧买新、以旧换新”工作方案，24 年计划完成1 万套：
　　（1）通过郑州城市发展集团（政府指定）收购二手房5000 套，收购方委托专业机构价格评估，与居民方洽谈并签约过户；（2）居民市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”5000 套，居民需登记购买新房需求信息，交易过户享绿色通道。以上两种方式均享受年内30%契税补贴。
　　撬杠杆、去库存，郑州本次方案具有信号意义。郑州作为22 年3 月首个取消“认房又认贷”的城市，本次推出“卖旧买新、以旧换新”的方案有信号意义，政府通过回购二手房，提高居民购新能力，原本用于筹集建设保障性租赁房的资金，可以更好的撬动居民购房杠杆，实现最大化的“去库存”目的。本次5000 套收购主要在主城区，对于城市核心区域价格企稳有积极意义。
　　住房租赁贷款或租赁房经营性贷款或成为后续收购资金来源。5000 套房源按照套均90 平、1.1 万元/平的均价（贝壳24M2）计算需要49.5亿元的资金，本次没有明确城发集团的资金来源。郑州作为央行8 个试点购买商品房作为保障房的城市，年初获得央行1000 亿的支持住房租赁贷款工具。此外回购后的二手房可以直接作为租赁房运营，同样可以获得银行支持租赁房经营性贷款的支持。住房租赁贷款与租赁房经营性贷款后续或都可成为收购存量房的资金支撑。
　　“以旧换新”收购计划可消化郑州2%新房库存。郑州目前新房库存27.4 万套（房管局24M2）、二手房库存12.8 万套（贝壳前台24M3），5000 套二手房回购可以消化目前郑州市场4%的二手房库存，带动新房消化库存2%。23 年全年郑州新房住宅销售9.3 万套，二手房交易7.6 万套，1 万套的二手房+新房交易，占全年成交量的6%。
　　投资建议：本轮周期有望见底，建议提高地产板块整体持仓比例。3 月末新房市场冲量边际回升，二手房来访边际回落，市场信心脆弱，需要进一步“去库存”来稳定价格、稳定预期，郑州本次新政具备信号意义，期待后续更多城市跟进，本轮周期有望见底。地产板块已经经历充分的供给侧改革和价格回调，目前股价充分反映了房价下跌幅度，随着基本面的逐步企稳，开发企业具备绝对收益的配置机会，建议提高地产板块整体持仓比例。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期、政策效果不及预期等；低能级城市需求进一步下滑，库存结构恶化，累积速度快于预期；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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