深度*行业*房地产行业2024年3月70个大中城市房价数据点评：70城新房二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比跌幅小于二三线城市

　　国家统计局发布2024 年3 月份70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降0.3%；二手房价格环比下降0.5%。
　　核心观点
　　3 月70 大中城市新房二手房房价下跌趋势均放缓，但整体房价下行压力仍然较大。3 月70大中城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点；二手房房价环比下跌0.5%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。新房房价已经连续十个月持续下滑；二手房房价已经连续十一个月持续下滑。70 个大中城市中，新房房价环比下跌的城市数量有57个，较2 月减少了2 个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.46%，与2 月持平；二手房房价环比下跌的城市数量为69 个，较2 月增加了1 个，仅福州上涨。二手房房价下跌城市平均跌幅为0.54%，较2 月收窄了0.11 个百分点。整体房价下跌城市数量仍处于历史高位，房价下行压力仍然较大。
　　一线城市新房、二手房房价环比跌幅3 月均收窄，新房房价环比跌幅小于二、三线城市，二手房房价环比跌幅大于二、三线城市。1）新房：3 月一线城市新房房价跌幅收窄，上海房价相对更有韧性。3 月一线城市新房房价环比下降0.1%，环比降幅较上月收窄0.2 个百分点。其中，北京环比持平（前值：-0.1%）；上海环比上涨0.5%（前值：+0.2%）；广州环比下降0.7%（前值：-0.8%），连续10 个月房价下滑；深圳环比下降0.4%（前值：-0.5%），连续11 个月房价下滑。广州和深圳房价跌幅相对明显，北京与上海相对抗跌。上海自2019年8 月以来新房房价环比持续上涨，房价具备一定韧性。2）二手房：2 月一线城市二手房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点，环比降幅连续4 个月有所收窄。
　　其中，北京环比下降0.4%（前值：-0.9%）；上海环比下降0.3%（前值：-0.6%）；广州环比下降1.0%（前值：-1.0%）；深圳环比下降1.0%（前值：-0.5%）。其中深圳二手房市场“以价换量”趋势明显，3 月二手房房价跌幅扩大0.5 个百分点，根据中指院，3 月深圳二手房成交面积36.9 万平，环比增长103%，同比降幅收窄至5%。
　　二线城市新房房价环比跌幅与上月持平，二手房房价环比跌幅收窄。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅与上月持平。87%的城市新房房价环比下跌，太原、杭州、重庆、西安环比略有上涨或持平，其余城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有南京、昆明、南宁、武汉。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点。除福州环比增长0.1%以外，其余所有城市环比均下跌，其中长沙、武汉环比跌幅相对较大，环比分别下跌1.1%、0.9%。其中，杭州在二手房限购全面放开以及业主采取以价换量策略的带动下，3 月二手房市场活跃度提升，根据中指院，3 月二手房成交面积75 万平，环比提升229%，同比下降20%，二手房房价环比跌幅也收窄至0.5%（前值：
　　-0.7%）。
　　三线城市新房房价环比跌幅与上月持平，二手房房价环比跌幅略有收窄。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅与上月持平。平顶山、桂林、北海、南充、遵义、大理环比持平或小幅上涨，其余所有三线城市均环比下跌，其中跌幅相对较大的城市有金华（-1.4%）、徐州（-0.8%）、温州（-0.8%）。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点，环比跌幅连续两个月收窄。所有三线城市环比增速均为负，跌幅相对较大的有：常德、金华、丹东、襄阳、徐州、无锡，跌幅均大于等于0.8%。
　　3 月各面积段产品房价持续下跌，刚改产品新房房价环比跌幅大于刚需和改善型产品；各面积段产品的二手房房价环比跌幅一致，环比跌幅均较上月收窄了0.1 个百分点。1）刚需产品：90 平以下新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点；二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点，环比跌幅连续4 个月有所收窄。2）刚改产品：90-144 平新房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月扩大0.1 百分点；二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点，环比跌幅连续3 个月收窄。3）改善型产品：144 平以上新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点；二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点，环比跌幅连续3 个月有所收窄。
　　投资建议
　　我们认为，受当下宏观形势的影响，当前需求信心仍然不足，房地产市场仍然低迷，房价也持续面临下行压力。从当前形势来看，新房价格进一步显著下行的可能性较小，二手房价格或继续波动。一线城市中上海、北京的价格可能会在今年企稳。我们仍然建议关注在当下环境下，有在高能级城市拿地深耕能力的房企。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团。3）有城中村改造和保障房建设、或REITs 相关主题机会的：
　　中交地产、南山控股。
　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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