地产及物管行业周报：南京重启购房落户政策 北京优化离婚购房信贷措施

本期投资提示：
房地产行业数据：上周（24/4/20-24/4/26）34 个重点城市新房合计成交276 万平米，环比+18%；其中，一二线环比+24%、三四线环比-22%；4 月累计一手房月成交同比-42%，较3 月-0.2pct；其中，一二线同比-40%、三四线同比-54%，分别较3 月+2pct和-18pct。上周13 个重点城市二手房成交132 万平米，环比-3%；4 月截至上周累计成交同比-11%，较3 月+23pct。库存方面，上周15 城推盘204 万平米，对应成交推盘比0.58 倍，最近三个月（24 年1-3 月）分别为1.14 倍、1.07 倍和1.14 倍。截至上周末，15 城可售面积9,940 万平米，环比+0.9%；3 个月移动平均去化月数为25.1 个月，环比-0.2 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
主要政策新闻：宏观方面，中房协组织部分房企座谈，除了解房企运营、市场交易情况外，还就房企融资需求、债务化解、地产“白名单”融资落地进展动态、保障性租赁住房等方面内容展开交流。因城施策方面，北京发布关于个人住房贷款中住房套数认定标准执行口径的通知，离婚不满一年但名下无住房，可执行首套房利率；南京发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知（征求意见稿）》，南京市区取得合法产权住房的人员，可申请本人户口迁入该住房，其配偶、未婚子女、父母可申请办理户口随迁，即买房可落户。融资白名单方面，广东房地产白名单245 个项目获737 亿元授信，已发放184 亿元贷款；开封已向辖内房地产“白名单”项目授信20.25 亿元。保障房方面，国开行宣布对青岛市李沧京口路保障性住房项目提供首笔贷款8.08 亿元，支持首批2,000 套配售型保障性住房的建设。公积金政策放松方面，合肥、贵阳、洛阳、淮安、渭南五市有放松。购房补贴方面，鄂州加大农民购房补贴力度。
公司动态跟踪：2023 年业绩及同比：保利发展营收3,468 亿元（+23%），归母净利润121 亿元（-34%）；滨江集团营收 704 亿元（+70%），归母净利润 25 亿元（-32%）；大悦城营收368 亿元（-7%），归母净利润-15 亿元（+49%）；华发股份营收721 亿元（+19%），归母净利润18 亿元（-30%）。2024Q1 业绩及同比：滨江集团营收137 亿元（+36%），归母净利润7 亿元（+18%）；中国海外发展营收365 亿元（+14%），经营溢利67 亿元（+0%），剔除汇兑净损益后经营溢利同比+22%；中国海外宏洋集团营收75 亿元（-18%），经营溢利8 亿元（-37%）；南山控股营收13 亿元（-74%），归母净利润-1 亿元（ -236%）；招商积余营收37 亿元（+13%），归母净利润2 亿元（+3%）。人事变动：越秀地产副董事长、执行董事、总经理林峰先生辞去在越秀地产及其子公司越秀服务集团有限公司的所有职务。股份回购：万物云耗资1,015 万港元回购56.57 万股，占比总股本的0.048%，，回购价格17.70-18.12 港元。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨3.1%，沪深300 指数上涨1.2%，相对收益为1.89%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第8 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：亚太实业、海南高速、南国置业、ST 中珠、空港股份，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST 同达、ST 世茂、中迪投资、*ST 金科、迪马股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨7.06%，沪深300 指数上涨1.2%，相对收益为5.85%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为6.4/6.4 倍；物管23/24PE 均值分别为11.3/10.5 倍。
投资分析意见：我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。近期城中村改造加速、保障房收购存量、核心城市调控政策放松以及房贷利率大幅下调，预计部分核心城市将迎来需求自然底、并有望销售改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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