房地产行业:交易出清 三步走

2024-05-02 08:55:07 和讯  国泰君安谢皓宇/白淑媛/黄可意
  中共中央召开政治局会议,对地产着墨较多,且关乎库存这一核心问题。根据会议内容,对房地产的描述主要为:1)结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待;2)统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施;3)抓紧构建房地产发展新模式。这三方面的内容,篇幅上并不小,且涉及到了行业的核心矛盾,也即存量库存。我们认为,由于当前行业处于库存较高、房企资产负债表较大的状况,该政策的实施有利于减少房企库存、缩小资产负债表,对出清有利。
  库存去化的关键矛盾不是量、而是价格,自上而下的政策对价格带来一定压力。尽管市场更关注量,和与之相对应的现金流状况,但我们认为阻碍市场好转的核心原因在于价格。当房产作为一项资产,其回报率低于其他类别资产的时候,那么最核心的问题就是收益率分母端的价格。按照政治局会议的要求,要统筹研究消化存量房产的政策举措,说明该政策是自上而下的政策,同时,要达到存量房产去化的目的,以目前的需求来看,价格依然有较大压力。
  资产负债表缩小之后,行业产能就可以出清,产能有二,一为库存、二为房企,因此对行业的影响是结构性的。行业产能可以出清,对于产能的界定,我们认为有两个,其一为行业库存,为项目层面的产能出清,其二为房企,为开发主体层面的产能出清。这两类产能,都将在接下来的出清中得以体现。对于主体来说,决定出清后是否会存活,取决于在净资产是否能够在这轮周期当中有结余,以供新周期开始时的初始资本。
  交易出清,为三步走,短期是出清的预期、中期是出清的过程、远期是出清的现实。为什么不是直接从预期跳向现实,而是加了一个过程,原因在于暂时没有清晰的路径,因此,我们尚不能清晰的认知出清后的现实,包括且不限于剩余的房企净资产、新的商品房开发模式等,在这个背景下,预计市场将变为三步走。行业出清之后,负债端也将持续处于偏紧状态,以此来约束供给,达到供需平衡的状态,我们关注行业两端,一为核心标的,推荐保利发展、招商蛇口、中新集团等,二为重组标的,相关受益标的包括旭辉控股集团、融创中国等。
  风险提示:市场需求加速下行,政策推进不及预期。
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(责任编辑:王丹 )

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