地产及物管行业周报：政策转向需求侧去库存 地产板块迎来布局窗口

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/4/27-24/5/3）34 个重点城市新房合计成交183 万平米，环比-34%；其中，一二线环比-35%、三四线环比-21%；5 月累计一手房月成交同比-25%，较4 月+15pct；其中，一二线同比-22%、三四线同比-43%，分别较4 月+16pct 和+7pct。上周13 个重点城市二手房成交77 万平米，环比-99%；5 月截至上周累计成交同比-39%，较4 月-32pct。库存方面，上周15 城推盘159 万平米，对应成交推盘比0.61 倍，最近三个月（24 年2-4 月）分别为1.07 倍、1.14 倍和0.77 倍。截至上周末，15 城可售面积9,935 万平米，环比+0.6%；3 个月移动平均去化月数为25.1个月，环比+0.1 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，中共中央政治局召开会议，指出要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；自然资源部发布新规，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当从严控制商品住房用地供应规模。因城施策方面，北京调整住房限购政策，符合条件家庭五环外可新购一套；天津提出市内六区购买单套120 平以上新建商品住房不再核验购房资格，北京、河北户籍或就业人员可享受天津市户籍居民购房政策；成都不再审核购房资格，全面取消公证摇号。以旧换新方面，上海、深圳、大连、盐城、惠州、中山、南通等城市纷纷出台政策。此外，无锡提出职工家庭购买第二套自住住房申请住房公积金贷款首付比例从40%调整为20%，契税补贴单套最高10 万元。公积金政策放松方面，南京、青岛、郑州、德州有放松。
　　公司动态跟踪：2023 年业绩及同比：陆家嘴营收107 亿元（-9%），归母净利润11 亿元（+4%）。2024Q1 业绩及同比：万科A 营收616 亿元（-10%），归母净利润-4 亿元（-125%）；保利发展营收497 亿元（+24%），归母净利润22 亿元（-18%）；招商蛇口营收237 亿元（+58%），归母净利润3 亿元（+22%）；金地集团营收70 亿元（-52%），归母净利润-3 亿元（-154%）；建发股份营收1,313 亿元（-22%），归母净利润6 亿元（-24%）；新城控股营收144 亿元（-12%），归母净利润2 亿元（-66%）；华侨城A 营收87 亿元（+26%），归母净利润-4 亿元（-16%）；首开股份营收35 亿元（-5%），归母净利润-8 亿元（ -15%）； 大悦城营收39 亿元（ -37%），归母净利润-1 亿元（+155%）；华发股份营收70 亿元（-42%），归母净利润4 亿元（-35%）；新大正营收9 亿元（+20%），归母净利润3,940 万元（-17%）。人事变动：南山控股宣布人事变动。副总经理朱涛辞任，吕峰接任；董事陈波、董事李鸿卫辞任。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨4.46%，沪深300 指数上涨0.56%，相对收益为3.9%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第1 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：天保基建、京能置业、华远地产、荣盛发展、南国置业，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为亚太实业、*ST 中迪、中南建设、同达创业、中润资源。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨9.46%，沪深300 指数上涨0.56%，相对收益为8.9%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为7.0/6.3 倍；物管24/25PE 均值分别为13/11 倍。
　　投资分析意见：在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌，上述三大底部支撑信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。此外，近期二手房销量回暖，房价也有筑底企稳趋势，同时叠加房地产政策进一步优化，尤其近期政策思路转向需求侧去库存，预计市场热度也将逐步由二手房传导至新房，从而推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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