房地产行业周度观点更新：去库存 今夕是何夕？

行业仍在寻找新均衡，今年以来下行压力加大，政策优化的必要性再次提升；但量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅将逐步收敛；多数城市房价已回归均衡区间，进一步下跌空间相对有限，但重点城市仍存结构性压力。地产股价已提前反映较悲观预期，只是系统性的修复动力还需等待，但在下行压力边际缓和以及政策放松窗口，仍可期待估值修复机会；建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。
周度核心内容跟踪
市场：本周长江房地产指数+4.39%，相对沪深300 的超额收益为+3.83%，行业排名相对靠前（2/32）；年初至今长江房地产指数-12.55%，相对沪深300 的超额收益为-17.60%，行业排名相对靠后（30/32）。本周房地产板块迎来估值修复行情，与近期中央层面积极的政策态度、一线城市进一步放松限购等因素有关，开发和物管类集体上涨，收租类则相对平淡。
政策：政治局会议提及消化存量、优化增量，地方层面进一步优化限购、开展“以旧换新”。
中央：4 月政治局会议，继棚改后再次提及去库存，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，市场信心得以提振；自然资源部发文，对于商品住宅去化周期较长的城市，暂停新增商品住宅供应或按照“盘活多少、供应多少”的原则动态确定其新出让面积上限。地方：天津明确户籍居民在市内六区购买120 平方米以上新建商品住房的，不再限购；北京允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，在五环外新购一套住房；上海开展商品住房“以旧换新”活动。
销售：样本城市新房及二手备案低位震荡，低基数下同比降幅逐步收敛。
房管局备案口径，本周40 城新房成交面积四周滚动同比-39.4%（降幅较上周收窄3.5pct），年初至今累计同比-42.8%；20 城二手成交面积四周滚动同比-11.2%（降幅较上周收窄8.6pct），年初至今累计同比-17.8%；4 月40 城新房成交面积当月同比-40.5%，20 城二手成交面积当月同比-10.1%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比-26.8%，同比降幅均逐步收敛。
当周热点：去库存，今夕是何夕？
4 月底政治局会议关于房地产的定调，除了压实保交房责任之外，还提及消化存量和优化增量，2015 年周期以来再次强调去库存。如何理解消化存量和优化增量？本轮去库存与当年有何区别？优化增量可能暗含控制供给，也包括引导产品结构即加大改善型占比，自然资源部也再次重申弹性供地机制，各地供地量跟库存去化周期和存量盘活情况挂钩。消化存量地方层面已陆续有试点，据中指监测，2023 年以来超 30 城表态支持“以旧换新”，一是帮卖，二是收储。
政府收储政策级别很高，本质是公共部门下场进行总需求管理，但库存并未实质去化，只是从居民部门阶段性转移至政府部门，考验地方财力和杠杆空间，并加大公共住房供给，且管理成本很高，收储规模面临现实约束，但在收储过程中可起到类似平准和边际托底作用；而历史上的去库存，最终是依靠政府部门和居民部门大力加杠杆来实现。后续落地过程中需观察谁出大头、资金总量有多大、如何平衡其他更高优先级如保交房的资金需求。过往累积的量价超涨矛盾仍需时间消化，高质量和降杠杆仍是发展主线，本轮去库存大概率还是平滑斜率而非强刺激。
风险提示
1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。